부동산 경매용어 가등기란 무엇인가?

부동산 경매용어 가등기란 무엇인가?

 

가등기란 무엇인가?

가등기는 장래에 행하여질 본등기에 대비하여 미리 그 순위를 보전하기 위해 하는 예비적 등기입니다. 가등기는 본등기의 순위를 미리 확보하는 효력을 가지며, 가등기가 행해진 후 본등기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다. 가등기는 등기의 본래 효력을 완전히 발생시키는 등기인 본등기와 구별되며, 가등기 자체로는 물권 변동의 효력이 생기지 않습니다.

가등기의 종류와 특징

가등기는 그 목적과 성격에 따라 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

• 소유권이전청구권가등기: 소유권을 이전해 달라고 청구할 수 있는 권리를 미리 등기하는 것입니다. 예를 들어, 부동산 매매계약을 체결하였으나 등기에 필요한 서류가 미비하거나, 등기를 특정 기간 이후에 하기로 약정한 경우에 사용됩니다. 소유권이전청구권가등기는 본등기가 이루어지면 소멸하며, 본등기가 이루어지지 않으면 제척기간이 도과하거나 매매계약이 해제되면 소멸합니다.
• 담보가등기: 채권의 담보 목적으로 가등기의 형식을 이용한 것입니다. 예를 들어, 부동산을 담보로 돈을 빌리거나, 부동산을 매도하면서 매수자에게 일정 기간 동안 소유권을 보유할 수 있도록 약정한 경우에 사용됩니다. 담보가등기는 저당권과 유사한 성격을 갖으며, 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 담보권을 실행하거나 경매를 청구할 수 있습니다. 담보가등기는 청산절차를 거쳐 본등기로 전환되거나, 채권이 변제되면 소멸합니다.

 

경매에서 가등기의 효력과 주의사항

경매에서 가등기는 다음과 같은 효력과 주의사항이 있습니다.

• 소유권이전청구권가등기는 경매의 대상이 되지 않으며, 경매개시결정이 있으면 소멸합니다. 따라서, 경매물건에 소유권이전청구권가등기가 있는 경우에는 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 다만, 가등기권리자가 본등기를 행한 경우에는 경매개시결정이 말소되므로, 경매물건의 소유권이 가등기권리자에게 이전됩니다. 이 경우 낙찰자는 경매무효의 소송을 제기할 수 있습니다.
• 담보가등기는 경매의 대상이 되며, 경매개시결정과 동시에 저당권과 동일하게 취급됩니다. 따라서, 경매물건에 담보가등기가 있는 경우에는 낙찰자가 인수하지 않으며, 담보가등기권리자는 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 담보가등기권리자는 반드시 채권신고를 해야 하며, 채권신고가 없으면 담보가등기는 소멸합니다.
• 가등기의 성격이 명확하지 않은 경우에는 집행법원은 가등기권리자에게 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지 신고하도록 최고합니다. 신고기간 내에 신고가 없으면 소유권이전청구권가등기로 취급하며, 낙찰자는 가등기를 인수해야 합니다.