부동산 경매용어 감정평가액이란 무엇인가?

부동산 경매용어 감정평가액이란 무엇인가?

 

감정평가액이란 무엇인가?

감정평가액이란 부동산 경매물건의 시장가치를 감정인이 평가한 가격입니다. 감정평가액은 경매물건이 입찰법정에서 처음 경매에 부치는 가격, 즉 첫 매각기일에 매각하는 가격이며, 입찰의 기준이 되는 가격입니다. 감정평가액은 유찰이 거듭되어도 변하지 않으며, 최초 감정 후 경매절차 지연으로 오랜 시일이 흘러 현재의 시세와 현격하게 차이가 나는 경우, 저가감정으로 인해 낙찰가 역시 현 시세와의 현격한 차이가 나서 채권자나 채무자가 재감정을 이유로 매각불허가를 신청해 매각이 불허되어 다시 경매에 부쳐지는 경우에는 감정평가액이 달라질 수 있습니다.

감정평가액의 산정방법과 절차

감정평가액은 감정인이 사례법, 원가법, 수익법 등을 동원하여 평가하고 여기에 시점, 지역 및 개별요인, 감가상각 등을 고려하여 최종적으로 결정합니다. 감정평가액의 산정방법은 다음과 같습니다.

 

• 사례법: 비슷한 조건의 부동산의 거래가격이나 시세를 참고하여 평가하는 방법입니다. 부동산의 특성이나 시장의 상황에 따라 거래가격이나 시세가 다르게 반영될 수 있으므로, 감정인은 이를 고려하여 평가합니다.
• 원가법: 부동산의 토지와 건물의 원가를 산정하여 평가하는 방법입니다. 토지의 원가는 토지의 면적과 단위면적당 가격을 곱하여 산정하고, 건물의 원가는 건물의 연면적과 단위연면적당 가격을 곱하여 산정합니다. 단, 건물의 원가는 건물의 연식, 구조, 설비, 유지상태 등에 따라 감가상각을 적용하여 산정합니다.
• 수익법: 부동산이 창출할 수 있는 장래의 수익을 현재가치로 환산하여 평가하는 방법입니다. 수익법은 부동산의 수익성이 높은 경우에 적합한 방법입니다. 수익법은 임대수익법, 할인현금흐름법, 잔존가치법 등이 있습니다.

감정평가액의 절차는 다음과 같습니다.

• 경매신청이 들어오면 법원은 경매개시결정일로부터 3일내 경매대상 물건에 대한 감정평가를 특정 감정평가법인이나 감정평가사에 평가명령을 내립니다.
• 평가명령을 받은 감정평가업체나 감정평가사는 평가명령을 받은 날로부터 2주일 내에 감정평가를 하도록 되어 있습니다.
• 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 응찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 합니다.
• 감정평가서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있습니다.

감정평가액과 시세의 차이와 주의사항

감정평가액은 경매물건의 시장가치를 감정인이 평가한 가격이므로, 매각 (=입찰)시점의 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 감정평가액과 시세의 차이는 다음과 같은 요인에 의해 발생할 수 있습니다.

 

• 부동산시장의 변동: 부동산시장 호왕기나 회복기에는 감정평가액보다 매각시점의 시세가 높게 나타나고 더불어 감정평가액 이상에서 낙찰되는 사례도 다수 나타납니다. 그러나 부동산시장 침체기에는 감정평가액이 매각시점의 시세보다 높게 나타나 한번 유찰은 당연시되고 경우에 따라 2~3회 유찰된 물건이 종종 나오게 됩니다.
• 부동산종류의 차이: 아파트나 오피스텔과 같은 집합건물은 시세가 비교적 정형화되어 있어 감정평가 시 시세나 거래가액 반영이 그리 어렵지 않습니다. 반면 가격이 정형화되어 있지 않은 단독주택이나 다가구주택, 상업용 건물, 업무용 건물 등 상당한 규모의 토지를 수반하는 물건들은 시세 평가보다는 토지나 건물에 적용되는 평가방법을 적용하여 평가하다보니 그 감정평가액과 시세가 상당한 격차를 보일 수밖에 없습니다.

감정평가액과 시세의 차이를 인식하고 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.

• 감정평가액을 단순 시세로 보고 입찰해서는 안 됩니다. 매각시점의 시세나 거래사례를 정확히 조사평가한 후 입찰해야 합니다.
• 감정평가액이 낮은 경우에는 경쟁입찰이 발생할 가능성이 높으므로, 입찰전략을 세워야 합니다. 경쟁입찰이 발생하면 입찰가격이 감정평가액을 초과할 수 있으므로, 부동산의 실제 가치와 비교하여 적정한 입찰가격을 결정해야 합니다.
• 감정평가액이 시세와 차이가 나는 경우에는 감정평가서의 내용을 자세히 분석하여 평가방법이나 평가근거가 타당한지 검토해야 합니다. 감정평가서에 오류나 누락이 있거나, 평가방법이나 평가근거가 부적절하거나, 평가시점이나 지역 및 개별요인, 감가상각 등이 고려되지 않았다면, 감정평가액이 신뢰할 수 없는 것일 수 있습니다.