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부동산용어

환매특약이란 무엇인가?

by WABI SABI 2023. 12. 5.
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환매특약이란 무엇인가?

 

 

환매특약이란?

부동산 거래를 하다 보면 '환매특약’이라는 용어를 들어본 적이 있을 것이다. 환매특약은 매도인과 매수인이 부동산 매매계약을 체결하면서 매매한 부동산을 장래 일정한 기간 내에 다시 되사는 것을 약정한 특약이다. 예를 들어, 매도인은 매매 부동산에 남다른 애착을 갖고 있어서, 지금은 돈이 급해 지인에게 부동산을 넘기지만, 몇 년 후에는 반드시 다시 찾아오겠다는 의지로 환매특약을 하는 것이다. 환매특약은 부동산 거래의 한 형태로서, 장점과 단점이 있으므로, 잘 알고 사용해야 한다. 이 글에서는 환매특약의 의미, 특징, 절차, 유의사항 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠다.



환매특약의 의미와 법적 근거

환매특약은 민법 제590조부터 제594조까지에 규정되어 있다. 민법에 따르면, 환매특약은 매도인이 매수인에게 부동산을 매매하면서, 매수인이 매도인에게 환매대금을 받고, 일정한 기간 내에 매매한 부동산을 다시 매도인에게 되팔 것을 약정하는 특약이다. 환매특약은 매매계약의 부수적인 약정으로서, 매매계약이 성립되어야만 유효하다. 환매특약은 매도인에게 환매권이라는 권리를 부여하고, 매수인에게 환매의무라는 의무를 부과한다. 환매권은 매도인이 환매대금을 지급하고, 매매한 부동산을 다시 되사할 수 있는 권리이다. 환매의무는 매수인이 환매대금을 받고, 매매한 부동산을 다시 매도인에게 되팔아야 하는 의무이다.



환매특약의 특징과 절차

 

환매특약의 특징은 다음과 같다.

  • 환매특약은 소유권이전등기와 동시에 부기등기하는 형식이다. 즉, 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전하면서, 동시에 환매권을 등기하여 제3자에게 대항할 수 있게 한다. 환매특약등기는 매도인이 등기권리자, 매수인이 등기의무자가 되어 공동으로 신청한다. 등기부등본에는 소유권이전등기의 부기등기 형식으로 표기된다. 예를 들어, (2-1)이라고 쓰여진다면, (2)는 소유권이전등기, (1)은 환매특약등기를 의미한다. 환매특약등기의 주된 내용은 환매대금, 환매기간, 환매권자 등이 표시된다.
  • 환매기간은 부동산이면 5년을 초과할 수 없다. 서로 5년을 초과하여 약정하였더라도 5년으로 단축된다. 강행규정으로 환매기간이 끝나면 환매권 행사가 불가하다. 환매기간은 매매계약을 체결한 날로부터 기산한다. 환매기간은 환매권자와 환매의무자가 합의하여 연장할 수 있다. 단, 연장된 기간은 5년을 초과할 수 없다.
  • 환매권을 행사하면 환매특약등기 이후의 모든 권리는 효력을 상실한다. 즉, 환매특약등기 이후에 매수인이 부동산에 설정한 저당권, 전세권, 임차권 등은 환매권 행사에 의해 소멸한다. 환매권을 행사하여 환매권자에게 소유권이전등기가 완료된 경우, 등기관은 직권으로 환매특약등기를 말소한다.


환매특약등기의 말소 사유는 다음과 같다.

  • 환매권의 해제: 환매권자와 환매의무자가 합의하여 환매권을 포기하거나 철회하는 경우
  • 환매권의 무효: 환매특약이 무효인 경우, 예를 들어, 매매계약이 무효인 경우, 환매특약이 법률상 금지된 경우 등
  • 환매권의 취소: 환매특약이 취소당할 수 있는 경우, 예를 들어, 환매특약이 사기나 강박에 의해 체결된 경우, 환매특약이 미성년자나 한정능력자에게 불리한 경우 등
  • 환매기간의 경과: 환매권을 행사할 수 있는 기간이 지난 경우
  • 환매권의 포기: 환매권자가 환매권을 포기하는 의사표시를 하는 경우
  • 환매특약등기의 말소는 매수인과 매도인이 등기의무자로서 공동으로 신청한다. 단, 환매권을 행사하여 환매권자에게 소유권이전등기가 완료된 경우에는 등기관이 직권으로 말소한다.

 

 

환매특약의 장단점과 유의사항

환매특약은 부동산 거래의 한 형태로서, 장단점이 있다. 환매특약의 장점은 다음과 같다.

  • 매도인에게는 부동산을 일시적으로 양도하면서, 장래에 다시 되사할 수 있는 기회를 제공한다. 매도인은 부동산에 대한 애착이나 투자가치를 유지할 수 있으며, 돈이 필요한 경우에도 부동산을 팔지 않고도 현금을 얻을 수 있다. 매도인은 부동산을 매매하면서 환매특약을 체결하면, 매수인으로부터 매매대금을 받을 수 있다. 이는 부동산을 담보로 대출을 받는 것보다 이자부담이 적거나 없을 수 있다. 또한, 매도인은 환매특약등기를 통해 환매권을 보호할 수 있으므로, 매수인이 부동산을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공하는 것을 방지할 수 있다.
  • 매수인에게는 부동산을 저렴하게 구입하고, 임시적으로 사용하거나 수익을 얻을 수 있는 기회를 제공한다. 매수인은 환매특약을 체결하면, 일반적인 매매보다 낮은 가격으로 부동산을 구입할 수 있다. 또한, 매수인은 환매기간 동안 부동산을 자신의 목적에 맞게 사용하거나 임대하거나 저당권을 설정하여 수익을 얻을 수 있다. 단, 매수인은 환매특약등기를 통해 환매권이 제3자에게 대항하므로, 부동산을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공하는 경우에는 환매권자의 동의가 필요하다.


환매특약의 단점은 다음과 같다.

  • 매도인에게는 환매대금을 지급할 수 있는 능력이 필요하다. 매도인은 환매특약을 체결하면, 환매기간 내에 환매대금을 매수인에게 지급하여야 한다. 환매대금은 매매대금과 동일하거나 높을 수 있으므로, 매도인은 환매대금을 마련할 수 있는 자금계획을 세워야 한다. 만약, 매도인이 환매대금을 지급하지 못하면, 환매권을 상실하고, 부동산을 영구적으로 잃을 수 있다.
  • 매수인에게는 환매특약의 존재로 인해 부동산의 소유권이 불안정하다. 매수인은 환매특약을 체결하면, 환매권자가 환매권을 행사할 때까지 부동산의 소유권을 확정할 수 없다. 또한, 매수인은 환매특약등기로 인해 부동산을 자유롭게 처분할 수 없으므로, 부동산의 유동성이 떨어진다. 만약, 매수인이 부동산을 다른 목적으로 사용하거나 팔고 싶어도, 환매권자의 동의가 없으면 불가능하다.
 


환매특약은 부동산 거래의 한 방법으로서, 장단점이 있으므로, 잘 알고 사용해야 한다. 환매특약을 체결하려는 경우, 다음과 같은 유의사항을 숙지하고 진행하도록 하자.

  • 환매특약은 매매계약과 함께 체결하고, 환매특약등기를 통해 제3자에게 대항할 수 있도록 하자. 환매특약은 매매계약의 부수적인 약정으로서, 매매계약이 성립되어야만 유효하다. 또한, 환매특약은 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없으므로, 매매계약과 동시에 환매특약등기를 신청하자. 환매특약등기는 매도인과 매수인이 공동으로 신청하고, 등기부등본에는 소유권이전등기의 부기등기 형식으로 표기된다.
  • 환매특약의 내용은 명확하고 구체적으로 작성하자. 환매특약의 내용은 환매대금, 환매기간, 환매권자, 환매의무자, 환매권 행사방법, 환매특약의 해제, 무효, 취소, 포기 등에 관한 사항을 포함해야 한다. 환매특약의 내용은 매매계약서에 별도로 작성하거나, 매매계약서에 첨부하여 서명하고, 환매특약등기에 필요한 서류로 제출하자. 환매특약의 내용이 불명확하거나 누락되면, 환매권의 행사에 문제가 발생할 수 있다.
  • 환매특약은 법률상 금지되거나 불리한 경우가 있으므로, 전문가의 자문을 받자. 환매특약은 민법에 규정되어 있으나, 일부 경우에는 법률상 금지되거나 불리한 경우가 있다. 예를 들어, 환매특약은 공유자가 공유물을 매매하면서 체결할 수 없으며, 환매특약은 미성년자나 한정능력자에게 불리한 경우에는 취소할 수 있다. 또한, 환매특약은 사기나 강박에 의해 체결된 경우에는 무효나 취소할 수 있다. 환매특약을 체결하려는 경우, 부동산 전문가나 변호사 등의 자문을 받아서, 환매특약의 법적 효력과 위험을 파악하고, 적절한 조치를 취해야한다.
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