부동산 재초환이란 무엇인가?

부동산 재초환이란 무엇인가?

 

재초환이란?

부동산 재초환은 재건축 초과이익 환수제도의 줄임말로, 재건축 사업을 통해 발생하는 이익 중 일부를 국가에 납부하는 제도를 말한다. 이 제도는 재건축 사업의 과열을 억제하고, 재건축으로 인한 부동산 가격 상승을 조정하기 위해 도입된 것이다. 그러나 재초환은 재건축 사업의 추진을 어렵게 하고, 재건축 조합원들의 부담을 증가시키는 요인으로 작용한다는 비판이 있다. 이에 정부와 국회는 재초환을 완화하는 방안을 논의하고 있다.

재초환의 개념과 적용 방식

재초환은 재건축 사업이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 때, 이익금의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도이다. 재건축 사업이익은 재건축 후의 새로운 주택의 시가에서 재건축 전의 기존 주택의 시가와 개발비용을 뺀 금액으로 계산된다. 재초환은 재건축 사업의 공시신고 시점에 적용되며, 부담금은 국토교통부가 관리하는 재건축초과이익환수기금에 납부된다. 이 기금은 재건축 사업의 지원과 주택 공급 확대 등에 사용된다.

재초환은 재건축 사업이익의 규모에 따라 누진적으로 부과된다. 현재의 부과기준은 다음과 같다.

• 3000만원 이하: 면제
• 3000만원 초과~5000만원 이하: 10%
• 5000만원 초과~7000만원 이하: 20%
• 7000만원 초과~9000만원 이하: 30%
• 9000만원 초과~1억1000만원 이하: 40%
• 1억1000만원 초과: 50%

예를 들어, 재건축 사업이익이 조합원 1인당 평균 8000만원인 경우, 재초환 부담금은 다음과 같이 계산된다.

• 3000만원 이하: 면제
• 3000만원 초과~5000만원 이하: 2000만원 x 10% = 200만원
• 5000만원 초과~7000만원 이하: 2000만원 x 20% = 400만원
• 7000만원 초과~8000만원: 1000만원 x 30% = 300만원
• 총 부담금: 200만원 + 400만원 + 300만원 = 900만원

 

 

재초환의 문제점과 완화 방안

재초환은 재건축 사업의 과열과 부동산 가격 상승을 억제하는 목적으로 도입되었지만, 실제로는 재건축 사업의 추진을 어렵게 하고, 재건축 조합원들의 부담을 증가시키는 요인으로 작용한다는 비판이 있다. 재초환은 재건축 사업이익이 높은 고가 단지일수록 부담금이 커지기 때문에, 재건축 조합원들은 수억원의 부담금을 납부해야 하는 경우도 발생한다. 이로 인해 재건축 조합원들은 재건축 사업을 미루거나 포기하게 되고, 재건축 사업의 활성화와 주택 공급 확대에 방해가 된다는 지적이 있다.

이에 정부와 국회는 재초환을 완화하는 방안을 논의하고 있다. 정부는 지난해 9월 부담금 면제금액을 1억원으로 높이고, 부담금 부과기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원으로 확대하는 '재건축부담금 합리화 방안’을 발표했다. 이후 국민의힘 유경준, 김정재 의원은 각각 지난해 9월과 11월 관련 내용을 담은 개정안을 대표발의했지만 현재 1년 넘게 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 실정이다. 야당인 더불어민주당은 개정안 감면폭이 과다하다며 면제기준을 제시된 금액보다 낮은 8000만원으로 낮추고 부과구간도 7000만원에서 5000만원으로 조정할 것을 요구하고 있다. 국토부는 올해 6월 수정안을 제시해 면제금액 1억원은 그대로 유지하고 부담금 부과구간을 부과요율에 따라 7000만원부터 4000만원까지 차등적용하는 방안을 제시했다.

재초환 완화는 재건축 사업의 활성화와 주택 공급 확대에 기여할 수 있는 방안이다. 그러나 재초환 완화의 정도와 방식에 대해서는 여러 이해관계자들의 의견이 갈리고 있다. 재초환 완화의 효과와 부작용을 고려하고, 합리적이고 공정한 기준을 마련하는 것이 필요하다.