주택 선분양제도란 무엇인가?

주택 선분양제도란 무엇인가?

 

 

주택 선분양제도란?

주택 선분양제도는 주택공급의 한 방식으로, 주택이 완공되기 전에 소비자에게 분양하고, 소비자가 계약금, 중도금 등으로 주택분양가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설금융에 충당할 수 있게 허용한 제도입니다. 이제부터 주택 선분양제도의 역사와 존재이유, 해외의 선분양 제도, 그리고 장단점에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

주택 선분양제도의 역사와 존재이유

우리나라에서 주택 선분양제도가 시작된 것은 1978년 5월 ‘주택공급에 관한 규칙’이 제정되면서부터입니다. 당시에는 전체 건축공정 중 20% 이상 공사가 진행됐을 때 분양이 가능했으나 지금은 사업자가 대지소유권을 확보하고 보증기관으로부터 분양보증을 받은 경우 착공과 동시에 분양할 수 있습니다. 물론 현 제도하에서도 사업자는 자유롭게 후분양을 선택할 수 있습니다. 관련 규정에는 선분양을 ‘해야 한다’고 강제하지는 않기 때문입니다.

주택 선분양제도는 건설업체의 금융비용을 절감하고 주택공급을 활성화하기 위해 도입된 제도입니다. 선분양을 통해 미리 계약자를 선정하면 시장 안정효과를 조기에 도모할 수 있으며, 분양수입을 통해 건설자금을 조달할 수 있습니다. 이는 중소업체들이 공격적으로 아파트사업을 할 수 있는 가장 큰 디딤돌이 되었습니다. 또한, 선분양 가격이 입주시점의 가격보다 저렴한 경우가 절대적으로 많았기 때문에 수분양자에게는 매력적인 방식이었습니다. 제도가 미비했던 과거에는 사업자의 도산, 심각한 하자, 입주 지연 등으로 큰 위험을 감수해야 했지만 지금은 분양보증과 하자보수보증을 통해 상당부분 위험요소도 제거되었습니다.

해외의 선분양 제도

 

주택시장 선진국에서도 원활한 사업추진과 소비자 선택권 확대를 위해 사전판매제가 활용되고 있습니다. 미국과 캐나다에서는 프리세일 (Presale)이라고 부르며 영국에서는 오프플랜 (Off-Plan), 호주에서는 오프더플랜 (Off-the-Plan)이라고 부릅니다. 주로 건설업자가 사전판매계약을 통해 주택수요를 증명하고 이를 기반으로 금융기관으로부터 자금을 조달합니다. 사전 계약률이 높을수록 이자율도 낮아지므로 사업자에게는 매우 중요한 과정입니다.

해외의 선분양 제도는 우리나라와는 다른 특징을 가지고 있습니다. 중도금이 없고 입주 시에 잔금을 납부한다는 점, 사인 (私人)간의 계약으로 보아 계약금에 대한 보험을 개인이 들어야 한다는 점, 분양가를 통제하지 않으므로 전매에 대해서도 공적인 제약이 없다는 점 등은 우리와 다릅니다.

싱가폴 주택청 (HDB)에서 사용하는 주택공급 방식 중 BTO (Build to Order) 방식은 우리의 사전청약과 유사합니다. BTO 방식은 주택공급 수요를 미리 파악하고, 수요가 확보된 단지만 공사를 진행하는 방식입니다. BTO 방식은 주택공급과 수요의 균형을 맞추고, 공급과정에서 발생하는 비용과 자원의 낭비를 줄이는 효과가 있습니다.

주택 선분양제도의 장단점

 

장점

• 자금조달이 용이해짐으로 주택공급 활성화가 됩니다.
• 주택 분양을 위한 청약저축제도가 늘어납니다.
• 빠른 자금조달로 분양가가 낮아집니다.
• 입주시 그간의 주택 상승분의 위험을 피할 수 있습니다.
• 분할납부 가능한 선분양 받은 사람은 금융부담이 줄어듭니다.

단점

• 소비자 선택권이 제한됩니다. 완공되지 않은 주택을 견본주택만 보고 구매해야 하므로, 학교나 지하철역 신설 여부, 해당 호에서의 조망이나 일조 확보 여부 등을 확인하기 어렵습니다.
• 공급자 위험의 소비자 전가가 발생할 수 있습니다. 사업자의 도산, 부실시공, 입주 지연 등으로 인해 소비자가 피해를 입을 수 있습니다. 분양보증과 하자보수보증이 있지만, 이들도 완벽한 보호를 제공하지는 못합니다.
• 불법전매가 증가할 수 있습니다. 분양가와 시세의 차이로 인해 프리미엄이 발생하면, 단기 시세차익을 실현하려는 투기꾼들이 분양권을 사고 파는 현상이 벌어질 수 있습니다. 이는 정상적인 수요자들의 주택구입 기회를 박탈하고, 주택가격 상승을 부추기는 부작용을 낳습니다.