대체주택이란 무엇인가? 재개발·재건축 주택의 비과세 혜택과 취득 방법

대체주택이란 무엇인가? 재개발·재건축 주택의 비과세 혜택과 취득 방법

 

대체주택이란?

부동산 시장이 뜨거운 요즘, 재개발·재건축 주택을 갖고 있는 사람들은 대체주택을 취득하는 방법에 관심이 많습니다. 대체주택이란 재개발·재건축 주택의 사업기간 동안 거주하는 다른 주택을 말하는데, 이 주택을 취득하면 양도세와 취득세의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 대체주택을 취득하려면 일정한 조건과 절차를 따라야 합니다. 이 글에서는 대체주택의 개념과 비과세 혜택, 취득 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

대체주택의 개념과 종류

대체주택은 재개발·재건축 주택의 사업시행인가 이후에 취득한 주택을 말합니다. 재개발·재건축 주택은 사업시행인가가 나면 입주권으로 바뀌고, 그동안 거주할 다른 주택이 필요합니다. 이때 취득한 주택이 대체주택이 되는 것입니다. 대체주택은 재개발·재건축 주택이 완공되고 입주할 때까지 거주하거나, 재개발·재건축 주택을 양도하고 대체주택을 계속 거주하거나, 대체주택을 양도하고 재개발·재건축 주택을 다시 취득할 수 있습니다.
대체주택의 종류는 다음과 같습니다.

• 일반 대체주택: 재개발·재건축 주택의 사업시행인가 이후에 취득한 주택으로, 재개발·재건축 주택과 같은 지역에 있을 필요는 없습니다. 단, 사업시행인가 이전에 취득한 주택은 대체주택이 될 수 없습니다.
• 승계 대체주택: 재개발·재건축 주택의 사업시행인가 이후에 취득한 주택으로, 재개발·재건축 주택과 같은 지역에 있어야 합니다. 재개발·재건축 주택의 승계조합원 지위를 양도받아 취득한 주택이 대표적인 예입니다.
• 가로주택 및 자율주택 대체주택: 빈집 및 소규모 주택 정비법에 따른 가로주택 및 자율주택, 소규모 재개발 등이 진행 중인 주택의 공사기간 동안 거주 목적으로 취득한 주택으로, 2022년부터 대체주택으로 인정될 예정입니다.

 

 

대체주택의 비과세 혜택

대체주택을 취득하면 양도세와 취득세의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 양도세는 재개발·재건축 주택이 완공된 후 2년 이내에 양도하면 면제되고, 취득세는 대체주택을 취득할 때 중과율이 적용되지 않습니다. 하지만 이러한 혜택을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.

• 사업시행인가일 기준으로 1주택이어야 합니다. 만약 사업시행인가일 현재 일시적 2주택자라면 대체주택 취득 이전에 1주택을 반드시 매각해야 합니다.
• 대체주택을 취득하고 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 합니다. 이때 거주가 연속적일 필요는 없습니다. 거주 기간을 모두 합쳐 1년을 넘으면 됩니다.
• 재개발·재건축 주택이 완공된 후 2년 이내에 세대 전원이 전입해 1년 이상 거주해야 합니다. 이때도 거주가 연속적일 필요는 없습니다. 재개발·재건축 주택을 양도하고 대체주택을 계속 거주하거나, 대체주택을 양도하고 재개발·재건축 주택을 다시 취득하는 경우에는 이 조건이 적용되지 않습니다.

대체주택의 취득 방법

대체주택을 취득하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 우선 사업시행인가 단계의 재개발·재건축 주택을 취득하고 향후 대체주택을 활용할 수 있습니다. 기존 1주택을 유지하면서 관리처분계획인가 이후의 입주권을 매수한 뒤 기존 주택을 팔 수도 있습니다. 또는 대체주택을 취득하고 전세를 끼고 재개발·재건축 주택이 완공되기 전에 대체주택 거주 기간을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 포트폴리오를 철저히 구상한 뒤 갈아탈 주택을 매수해야 합니다.