부동산 재축이란 무엇인가?

부동산 재축이란 무엇인가?

 

부동산 재축이란?

부동산 재축이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 인해 파괴되거나 손상된 경우, 그 대지 안에서 기존 건축물의 규모와 동일하거나 작은 범위로 다시 건축하는 것을 말합니다. 재축은 건축주의 의지와 관계없이 재해로 인해 발생하는 것이므로, 개축과는 구분됩니다. 개축은 건축주의 의사에 따라 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 같은 대지 안에서 다시 건축하는 것입니다.

재축의 필요성은 다음과 같습니다.

• 재난으로 인한 피해를 복구하고 안전한 주거환경을 제공하기 위해
• 재축을 통해 건축물의 내구성과 기능성을 향상시키고 에너지 효율을 높일 수 있어 환경친화적인 건축물로 개선할 수 있기 때문에
• 재축을 통해 건축물의 디자인과 외관을 현대적으로 바꿀 수 있어 도시경관을 개선하고 부동산 가치를 높일 수 있기 때문에

재축의 절차와 방법

재축을 하려면 다음과 같은 절차와 방법을 따라야 합니다.

• 재축의 대상이 되는 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 인해 멸실된 경우에만 가능하므로, 재해의 원인과 정도를 확인하고 증빙자료를 준비해야 합니다.
• 재축의 대상이 되는 건축물의 연면적, 층수, 높이 등의 규모는 종전과 같거나 작아야 하므로, 재축 설계도를 작성하고 건축물의 규모를 산정해야 합니다.
• 재축의 대상이 되는 건축물이 건축법이나 건축조례에 부적합하더라도 재축을 할 수 있으므로, 재축 허가를 받기 위해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 재축 신청서와 재축 설계도, 재해 증빙자료 등을 제출해야 합니다.
• 재축 허가를 받은 후에는 재축 공사를 진행하고, 재축 공사가 완료되면 사용승인을 받아야 합니다. 사용승인을 받기 위해서는 재축 공사가 재축 설계도와 일치하고 건축기준법에 적합한지를 확인하고, 재축 공사 완료보고서와 사용승인 신청서, 재축 설계도 등을 제출해야 합니다.

 

재축의 장단점과 주의사항

장점

• 재축을 통해 재난으로 인한 피해를 복구하고 안전하고 편안한 주거환경을 제공할 수 있습니다.
• 재축을 통해 건축물의 내구성과 기능성을 향상시키고 에너지 효율을 높일 수 있어 환경친화적인 건축물로 개선할 수 있습니다.
• 재축을 통해 건축물의 디자인과 외관을 현대적으로 바꿀 수 있어 도시경관을 개선하고 부동산 가치를 높일 수 있습니다.
• 재축의 경우에는 취득세를 납부하지 않아도 되므로, 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

단점

• 재축을 하려면 재해로 인해 건축물이 멸실된 경우에만 가능하므로, 재축의 기회가 제한적입니다.
• 재축을 하려면 재축 허가를 받아야 하므로, 재축 신청서와 재축 설계도, 재해 증빙자료 등을 준비하고 심사를 거쳐야 하므로, 시간과 비용이 소요됩니다.
• 재축을 하려면 재축의 대상이 되는 건축물의 규모가 종전과 같거나 작아야 하므로, 건축물의 규모를 확장하거나 변경할 수 없습니다.
• 재축을 하려면 재축 공사를 진행해야 하므로, 재축 공사 중에는 건축물을 사용할 수 없고, 재축 공사로 인해 주변 환경에 불편과 소음이 발생할 수 있습니다.

주의해야 할 사항

• 재축을 할 때는 재축의 대상이 되는 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 인해 멸실된 경우에만 가능하므로, 재해의 원인과 정도를 확인하고 증빙자료를 준비해야 합니다. 재해의 원인과 정도가 명확하지 않거나 증빙자료가 부족하면 재축 허가를 받기 어려울 수 있습니다.
• 재축을 할 때는 재축의 대상이 되는 건축물의 규모가 종전과 같거나 작아야 하므로, 재축 설계도를 작성하고 건축물의 규모를 산정해야 합니다. 재축 설계도가 재축 허가를 받은 것과 다르거나 건축물의 규모가 종전보다 크면 재축이 아니라 신축으로 간주되어 취득세를 납부해야 하고, 건축법이나 건축조례에 부적합하면 사용승인을 받을 수 없습니다.
• 재축을 할 때는 재축 허가를 받은 후에 재축 공사를 진행하고, 재축 공사가 완료되면 사용승인을 받아야 합니다. 재축 허가를 받지 않고 재축 공사를 진행하거나, 재축 공사가 완료되지 않은 상태에서 사용승인을 신청하면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.