본문 바로가기
부동산용어

선분양제도란 무엇인가?

by WABI SABI 2023. 11. 13.
반응형
SMALL

선분양제도란 무엇인가?

 

선분양제도란?

주택을 구입하려는 사람들에게는 선분양과 후분양이라는 두 가지 방식이 있다. 선분양은 주택이 완공되기 전에 분양을 받는 것이고, 후분양은 주택이 완공된 후에 분양을 받는 것이다. 선분양제도는 1978년부터 우리나라에서 도입되었으며, 주택공급을 확대하고 건설자금을 조달하기 위한 목적으로 사용되었다. 그러나 선분양제도는 다양한 문제점을 야기하고 있다. 이 글에서는 선분양제도의 의의와 역사, 문제점, 해외의 사례, 개선방안 등에 대해 자세히 알아보겠다.



선분양제도의 의의와 역사

선분양제도란 주택이 완공되기 이전에 소비자에게 분양하고 소비자가 계약금, 중도금 등으로 주택분양가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설금융에 충당할 수 있게 허용한 제도다. 선분양제도는 주택사업의 초기 자금 부담을 덜어줌으로써 주택 공급을 확충하기 위한 취지로 도입되었다. 당시에는 전체 건축공정 중 20% 이상 공사가 진행됐을 때 분양이 가능했으나 지금은 사업자가 대지소유권을 확보하고 보증기관으로부터 분양보증을 받은 경우 착공과 동시에 분양할 수 있다.

선분양제도는 1970년대 후반부터 1980년대 초반까지는 주택수요가 공급을 월등히 초과하는 상황에서 주택공급을 촉진하고 주택가격을 안정화하는 효과를 발휘했다. 그러나 1980년대 중반부터는 주택시장의 과열과 불안정이 심화되면서 선분양제도의 부작용이 부각되기 시작했다. 주택사업자들은 선분양제도를 이용하여 과도한 이윤을 추구하고, 소비자들은 선분양권을 불법적으로 전매하거나 투기적으로 활용하였다. 또한 선분양제도는 주택의 품질과 안전성을 저하시키고, 주택공급의 탄력성을 떨어뜨리는 문제점도 야기했다.



선분양제도의 문제점

 

선분양제도는 다음과 같은 문제점을 가지고 있다.

  • 소비자 선택권 제한: 선분양제도에서는 소비자들이 주택의 품질, 위치, 조망, 일조 등을 확인하기 어렵다. 또한 선분양제도에서는 계약 후에는 계약해지가 어렵고, 계약해지시에는 소비자가 큰 손실을 입을 수 있다. 따라서 소비자들은 선분양제도에서 자신의 입맛에 맞는 주택을 선택하기 어렵고, 선분양제도에 강제적으로 참여하게 된다.
  • 공급자 위험의 소비자 전가: 선분양제도에서는 주택사업자들이 공사비용의 대부분을 소비자들로부터 미리 받기 때문에, 공사의 지연이나 중단, 부실시공, 하자 등의 위험을 소비자들에게 전가할 수 있다. 또한 선분양제도에서는 주택사업자들이 시장의 변동에 따라 분양가격을 조정하기 어렵기 때문에, 시장의 하락이나 공급과잉이 발생할 경우에는 소비자들이 분양가격보다 낮은 시세로 주택을 매도해야 하는 손실을 감수해야 한다.
  • 불법전매와 투기 유발: 선분양제도에서는 주택의 완공 이전에 선분양권을 전매할 수 있다. 이는 주택의 실제 가치보다 낮은 분양가격으로 선분양을 받은 후, 완공 전에 시세보다 높은 가격으로 선분양권을 전매함으로써 단기간에 큰 이익을 얻을 수 있는 기회를 제공한다. 따라서 선분양제도에서는 주택을 실제로 거주하려는 소비자보다는 투기적인 목적으로 주택을 구입하려는 사람들이 우선적으로 선분양에 참여하게 되고, 이는 주택시장의 과열과 불안정을 야기한다.



해외의 선분양제도 사례

해외에서도 선분양제도가 사용되고 있다. 미국과 캐나다에서는 프리세일 (Presale), 영국에서는 오프플랜 (Off-Plan), 호주에서는 오프더플랜 (Off-the-Plan)이라고 부르며, 주로 건설업자가 사전판매계약을 통해 주택수요를 증명하고 이를 기반으로 금융기관으로부터 자금을 조달한다. 해외의 선분양제도는 우리나라와 다음과 같은 차이점을 가지고 있다.

  • 중도금이 없고 입주 시에 잔금을 납부한다는 점: 해외의 선분양제도에서는 소비자들이 계약금만 납부하고, 주택이 완공된 후에 잔금을 납부한다. 이는 소비자들이 선분양제도에서 발생할 수 있는 위험을 최소화하고, 주택사업자들이 신용도가 높은 소비자들을 선별할 수 있게 한다.
  • 사인 (私人)간의 계약으로 보아 계약금에 대한 보험을 개인이 들어야 한다는 점: 해외의 선분양제도에서는 주택사업자가 도산하거나 계약을 파기할 경우에 소비자가 계약금을 돌려받을 수 있도록 보험을 들어야 한다.
  • 소비자의 권리를 보호하는 법적 규제가 부족하다는 점: 해외의 선분양제도에서는 주택사업자와 소비자간의 계약은 사인간의 계약으로 보아 법적으로 보호받기 어렵다. 또한 선분양제도에서는 주택의 품질이나 하자에 대한 책임을 명확히 규정하지 않고, 소비자가 주택을 인수한 후에야 하자를 발견할 수 있기 때문에 소비자의 권리를 보호하기 어렵다.

 

 

선분양제도의 개선방안

선분양제도의 문제점을 해결하고, 주택시장의 안정과 공정을 도모하기 위해서는 다음과 같은 개선방안이 필요하다.

  • 선분양제도의 범위와 조건을 제한한다: 선분양제도는 주택공급의 확대를 위한 수단이므로, 주택수요가 공급을 초과하는 상황에서만 허용하고, 그 외의 경우에는 후분양제도를 우선적으로 적용한다. 또한 선분양제도에서는 주택사업자가 대지소유권을 확보하고, 건설공정의 일정 비율을 달성하고, 분양보증을 받은 경우에만 분양할 수 있도록 한다.
  • 소비자의 선택권과 정보공개를 강화한다: 선분양제도에서는 소비자들이 주택의 품질, 위치, 조망, 일조 등을 확인할 수 있도록 세부적인 정보를 공개하고, 모형주택이나 가상현실(VR) 등을 이용하여 소비자들이 주택을 체험할 수 있도록 한다. 또한 선분양제도에서는 소비자들이 계약 후에도 계약해지나 변경을 할 수 있도록 하고, 계약해지시에는 소비자가 합리적인 범위 내에서 손실을 입지 않도록 한다.
  • 공급자의 책임과 의무를 강화한다: 선분양제도에서는 주택사업자가 공사의 지연이나 중단, 부실시공, 하자 등의 위험을 최소화하고, 발생할 경우에는 소비자에게 적절한 보상을 해주도록 한다. 또한 선분양제도에서는 주택사업자가 분양가격을 공정하게 책정하고, 시장의 변동에 따라 분양가격을 조정할 수 있도록 한다.
  • 불법전매와 투기를 근절한다: 선분양제도에서는 주택의 완공 이전에 선분양권을 전매할 수 없도록 하고, 전매가 발생할 경우에는 과세나 벌금 등의 제재를 가한다. 또한 선분양제도에서는 주택을 실제로 거주하려는 소비자들을 우선적으로 선분양에 참여하도록 하고, 투기적인 목적으로 주택을 구입하려는 사람들을 배제하도록 한다.
반응형
LIST