자산유동화란 무엇인가?

자산유동화란 무엇인가?

 

 

자산유동화란?

부동산 자산유동화란 부동산 개발, 운영, 임대 등과 관련된 자산이나 수익을 증권화하여 유통시키는 방법입니다. 이를 통해 자산 보유자는 자금을 조달하고, 투자자는 수익을 얻을 수 있습니다. 부동산 자산유동화는 크게 부동산 직접 증권화와 부동산 간접 증권화로 구분할 수 있습니다.

• 부동산 직접 증권화란 부동산 자체를 증권화하는 방식으로, 부동산 신탁증권, 부동산투자회사, 부동산투자신탁 등이 있습니다. 이 경우, 투자자는 부동산의 소유권이나 수익권을 직접 가지게 됩니다.
• 부동산 간접 증권화란 부동산과 관련된 채권이나 수익을 증권화하는 방식으로, 주택저당채권, 부동산개발 PF ABS, 자산담보부기업어음 등이 있습니다. 이 경우, 투자자는 부동산의 소유권이나 수익권을 간접적으로 가지게 됩니다.

부동산 자산유동화의 장점과 단점

부동산 자산유동화는 자산 보유자와 투자자 모두에게 다양한 장점을 제공합니다. 자산 보유자의 경우, 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 자금 조달 비용을 절감할 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 발행된 증권은 일반 채권보다 낮은 이자율로 자금을 조달할 수 있습니다. 이는 증권의 신용도가 자산 보유자의 신용도보다 높기 때문입니다. 또한, 증권의 신용도를 높이기 위해 신용보강이나 선․후순위 채권 등의 방법을 사용할 수 있습니다.
• 재무 상태를 개선할 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 자산을 매각하면, 자산과 부채의 균형을 맞출 수 있습니다. 또한, 자산을 매각한 후에도 자산의 운영권을 유지할 수 있으므로, 자산의 수익성을 높일 수 있습니다.
• 자산의 유동성을 높일 수 있습니다. 부동산은 일반적으로 유동성이 낮은 자산으로, 판매나 매입에 시간과 비용이 많이 듭니다. 하지만, 부동산 자산유동화를 통해 증권화하면, 증권 시장에서 쉽게 거래할 수 있습니다.

 

투자자의 경우, 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 안정적이고 높은 수익을 얻을 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 발행된 증권은 부동산의 수익이나 가치 상승에 따라 수익을 배분받습니다. 또한, 증권의 신용도가 높고, 신용보강이나 선․후순위 채권 등의 방법으로 위험을 분산할 수 있습니다.
• 투자 기회를 다양화할 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 발행된 증권은 부동산의 종류, 지역, 규모, 용도 등에 따라 다양한 특성을 가집니다. 따라서, 투자자는 자신의 투자 목적과 성향에 맞는 증권을 선택할 수 있습니다.

하지만, 부동산 자산유동화에도 일부 단점이 있습니다. 자산 보유자의 경우, 다음과 같은 단점이 있습니다.

• 자산의 통제권을 잃을 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 증권을 발행하면, 자산의 소유권과 운용권이 증권의 구매자에게 이전되기 때문에, 자산 보유자는 자산에 대한 통제권을 상실할 수 있습니다.
• 자산의 가치가 하락할 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 증권을 발행하면, 자산의 가치가 시장의 수요와 공급에 따라 변동될 수 있습니다. 만약 증권의 수요가 감소하거나, 자산의 신용도가 하락하면, 자산의 가치가 하락할 수 있습니다.

 

증권 구매자의 경우, 다음과 같은 단점이 있습니다.

• 증권의 위험도가 높을 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 발행된 증권은 일반적으로 부동산 시장의 상황에 영향을 받기 때문에, 부동산 시장이 불안정하거나, 자산의 수익성이 감소하면, 증권의 가치가 하락하거나, 증권의 원금과 이자를 상환받지 못할 수 있습니다.
• 증권의 유동성이 낮을 수 있습니다. 부동산 자산유동화를 통해 발행된 증권은 일반적으로 장기적인 투자를 목적으로 하기 때문에, 증권의 유동성이 낮을 수 있습니다. 즉, 증권을 팔고 싶을 때 쉽게 매도할 수 없을 수 있습니다.