근린상가란 무엇인가?

근린상가란 무엇인가?

 

 

근린상가란?

부동산 투자에 관심이 있는 분들이라면 근린상가라는 용어를 들어보셨을 것입니다. 근린상가란 대체로 동네에 건물 형태로 따로 들어선 상가를 말하는데, 주민들의 생활편의를 제공하는 업종이 주를 이룹니다. 근린상가는 장기적인 안정수익과 자산가치 상승의 가능성을 가진 부동산 투자의 한 방법이지만, 잘못 선택하면 공실과 낮은 수익률에 시달릴 수도 있습니다. 이 글에서는 근린상가의 정의와 특징, 투자의 장점과 주의점, 그리고 성공적인 근린상가 투자를 위한 팁을 소개하겠습니다.

근린상가의 정의와 특징

근린상가는 건축법상 근린생활시설이라고도 불리며, 주택과 매우 가까워 도보로도 접근할 수 있는 상점이 몰려 있는 곳을 말합니다. 근린상가의 입점 업종은 약국, 학원, 병원, 세탁소, 미용실, 편의점, 제과점 등 실생활과 관련 있는 것이 많으며, 음식점이나 유흥업소도 있을 수 있습니다. 근린상가는 주로 2~5층 규모의 중간층 규모로 세워지며, 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 많습니다. 최근에는 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화, 전문화되는 추세입니다.

근린상가는 주거지역 인근에 입지하며, 주민들의 일상생활과 밀접한 관계를 가집니다. 따라서 근린상가의 상권은 주변 주민들의 수요와 성향, 소득수준, 연령대, 가족구성 등에 크게 영향을 받습니다. 근린상가의 상권은 도심권에서는 역세권이나 사무실이 밀집된 지역, 대학가나 신도시의 경우 아파트 단지가 밀집된 지역에서 활성화됩니다.

 

근린상가 투자의 장점

근린상가 투자에는 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 안정적인 임대수익 : 근린상가는 주민들의 생활과 직결된 업종이 많아 장기적으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 특히 의료, 교육, 편의 등의 업종은 경기와 상관없이 수요가 꾸준하며, 임차인의 교체율이 낮아 임대계약의 연장이 쉽습니다. 근린상가의 임대수익률은 평균 5~6% 정도로, 다른 부동산 투자보다 높은 편입니다.
• 자산가치 상승의 가능성 : 근린상가는 주변 주민들의 수요와 성향에 따라 상권이 변화할 수 있습니다. 따라서 상권이 활성화되고 입점 업종이 다양해지면 자연스럽게 근린상가의 자산가치가 상승할 수 있습니다. 특히 대형 상가나 대형 백화점, 지하철역 등이 인접하거나, 인구가 증가하는 신도시나 신규 택지개발 지역에 위치한 근린상가는 장기적으로 가치가 높아질 가능성이 큽니다.
• 낮은 관리비용 : 근린상가는 대부분 소규모 건물로, 관리비용이 낮습니다. 또한 근린상가의 임차인은 대부분 자영업자이므로, 임대료나 관리비, 공과금 등을 성실하게 납부하는 경우가 많습니다. 근린상가의 관리비용은 평균 10~15% 정도로, 다른 부동산 투자보다 낮은 편입니다.

근린상가 투자의 주의점

근린상가 투자에는 다음과 같은 주의점이 있습니다.

• 높은 투자비용 : 근린상가는 대체로 동네에 건물 형태로 따로 들어선 상가이므로, 토지와 건물을 함께 구매해야 합니다. 따라서 투자비용이 높습니다. 특히 상권이 활성화된 지역이나 역세권, 대로변 등의 근린상가는 가격이 더욱 비싸며, 대출을 이용해야 하는 경우가 많습니다. 근린상가의 투자비용은 평균 5~10억 원 정도로, 다른 부동산 투자보다 높은 편입니다.
• 높은 공실위험 : 근린상가는 주변 주민들의 수요와 성향에 따라 상권이 변화할 수 있습니다. 따라서 상권이 침체되거나 입점 업종이 적절하지 않으면 공실이 발생할 수 있습니다. 특히 지하층이나 상층, 뒷면 등의 위치에 있는 근린상가는 유동인구가 적어 공실위험이 높습니다. 근린상가의 공실률은 평균 10~15% 정도로, 다른 부동산 투자보다 높은 편입니다.
• 낮은 유동성 : 근린상가는 대부분 소규모 건물로, 매매시장이 활발하지 않습니다. 또한 근린상가의 가격은 상권의 상황에 따라 크게 변동할 수 있으므로, 매도시점을 잘 고려해야 합니다. 특히 대출을 이용한 투자의 경우, 이자부담이 크므로 장기간 보유해야 하는 경우가 많습니다. 근린상가의 유동성은 평균 5~10% 정도로, 다른 부동산 투자보다 낮은 편입니다.

성공적인 근린상가 투자를 위한 팁

 

근린상가 투자는 잘 선택하고 관리하면 높은 수익과 가치를 얻을 수 있는 부동산 투자의 한 방법입니다. 하지만 잘못 선택하고 관리하면 공실과 낮은 수익률에 시달릴 수도 있습니다. 따라서 성공적인 근린상가 투자를 위해서는 다음과 같은 팁을 참고하시기 바랍니다.

상권 분석 : 근린상가 투자의 핵심은 상권입니다. 상권이란 상점이 위치한 지역의 상품이나 서비스의 수요와 공급의 상태를 말합니다. 상권이 활성화되어 있으면 임대수익과 자산가치가 높아지고, 상권이 침체되어 있으면 임대수익과 자산가치가 낮아집니다. 따라서 근린상가를 구매하기 전에는 반드시 상권을 분석해야 합니다. 상권 분석을 위해서는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.

• 유동인구 : 유동인구란 상권에 방문하는 사람들의 수를 말합니다. 유동인구가 많으면 상점의 매출이 증가하고, 유동인구가 적으면 상점의 매출이 감소합니다. 유동인구는 주로 교통편의성, 인구밀도, 주변시설, 행사나 이벤트 등에 영향을 받습니다. 유동인구를 파악하기 위해서는 상권에 방문하는 사람들의 수와 특성, 방문목적, 방문시간, 방문빈도 등을 조사해야 합니다.
• 입점 업종 : 입점 업종이란 상권에 입점한 상점의 종류를 말합니다. 입점 업종은 상권의 특성과 맞아야 하며, 다양하고 균형있게 분포해야 합니다. 입점 업종이 상권의 특성과 맞지 않으면 고객의 니즈를 충족시키지 못하고, 입점 업종이 단조롭거나 과다하게 분포하면 경쟁이 치열해지고 공급과잉이 발생합니다. 입점 업종을 파악하기 위해서는 상권에 입점한 상점의 수와 종류, 매출액, 임대료, 공실률, 입점기간 등을 조사해야 합니다.
• 상권 환경 : 상권 환경이란 상권의 물리적, 사회적, 경제적, 법적, 정치적 요인들을 말합니다. 상권 환경은 상권의 발전과 안정에 영향을 미치며, 변화에 민감하게 반응합니다. 상권 환경을 파악하기 위해서는 상권의 위치와 접근성, 주변시설과 인프라, 주민의 수요와 성향, 소득수준과 연령대, 가족구성과 생활패턴, 경쟁상권과 협력상권, 행정정책과 법규제, 사회문화적 특성 등을 조사해야 합니다.

 

상권 전략 : 상권 분석을 통해 근린상가의 장단점과 기회와 위협을 파악한 후에는 상권 전략을 수립해야 합니다. 상권 전략이란 상권의 발전과 안정을 위해 상권의 특성과 목표에 맞게 입점 업종과 임대료, 관리방식, 마케팅 등을 결정하는 것을 말합니다. 상권 전략을 수립하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.

• 입점 업종 선정 : 입점 업종 선정은 상권의 성공과 실패를 좌우하는 중요한 요소입니다. 입점 업종 선정을 위해서는 상권의 특성과 유동인구의 수요와 성향, 경쟁상권과 협력상권, 장래성과 안정성 등을 고려해야 합니다. 입점 업종 선정의 기본 원칙은 다음과 같습니다.
• 다양성 : 상권에 입점한 업종은 다양하게 분포해야 합니다. 다양한 업종은 고객의 선택권을 넓히고, 상권의 매력을 높이며, 상권의 활성화를 촉진합니다. 다양한 업종은 상권의 특성과 유동인구의 수요와 성향에 따라 결정되며, 일반적으로 의료, 교육, 편의, 음식, 미용, 문화, 스포츠 등의 업종이 포함되어야 합니다.
• 균형성 : 상권에 입점한 업종은 균형있게 분포해야 합니다. 균형있는 업종은 고객의 니즈를 충족시키고, 상권의 경쟁력을 강화하며, 상권의 안정성을 유지합니다. 균형있는 업종은 상권의 규모와 위치, 입점면적과 임대료, 공급과잉과 공급부족 등에 따라 결정되며, 일반적으로 생활편의업종과 생활문화업종, 생활서비스업종과 생활상품업종 등의 비율이 적절해야 합니다.
• 차별성 : 상권에 입점한 업종은 차별화되어야 합니다. 차별화된 업종은 고객의 만족도를 높이고, 상권의 인지도를 증가시키며, 상권의 독창성을 부각시킵니다. 차별화된 업종은 상권의 특성과 유동인구의 수요와 성향, 경쟁상권과 협력상권, 시장동향과 사회변화 등에 따라 결정되며, 일반적으로 특화, 전문, 창의, 혁신 등의 업종이 포함되어야 합니다.