PF 브릿지론이란 무엇인가?

PF 브릿지론이란 무엇인가?

 

PF 브릿지론이란?

PF (Project Financing)는 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 조달하는 방식으로, 일반적으로 금융기관이 사업의 수익성과 담보가치를 평가하여 대출을 해주는 것을 말합니다. PF 대출은 장기적이고 대규모의 사업에 적합하며, 사업의 성공 여부에 따라 대출금의 상환이 결정됩니다.

그런데, PF 대출을 받기 위해서는 사업의 인허가, 시공사 선정, 예비계약 등의 사전 준비가 필요합니다. 이러한 과정에서는 토지 매입, 설계비, 인허가 비용 등의 자금이 필요하게 되는데, 이때 사용되는 것이 브릿지론 (Bridge Loan)입니다.

브릿지론은 본 PF 대출을 일으키기 전까지 필요한 단기 자금을 빌려주는 것으로, 토지 매입자금, 인허가 자금, 사업개시 자금 등으로 사용될 수 있습니다. 브릿지론은 본 PF 대출이 승인되면 상환되므로, 본 PF 대출의 승인 가능성과 사업의 수익성이 높아야만 받을 수 있습니다.

브릿지론의 특징과 장단점

브릿지론의 특징은 다음과 같습니다.

• 담보신탁: 브릿지론은 근저당이 아닌 담보신탁을 통해 진행됩니다. 즉, 매입 부동산을 신탁회사에 담보로 이전하고, 브릿지론을 실행한 금융기관에는 수익권을 발행합니다. 담보신탁을 체결하면 소유권이 신탁회사에 이전되었다가 대출 목적을 달성하면 다시 위탁자로 이전되기 때문에, 금융기관이 선호하는 방식입니다.
• 한도: 브릿지론의 한도는 일반적으로 매입 부지의 감정가 기준으로 Tr A 75%, Tr B 90%까지 진행할 수 있습니다. Tr A와 Tr B는 브릿지론의 우선순위를 나타내는 트랜치로, Tr A가 Tr B보다 우선적으로 상환되고, 금리와 수수료가 낮습니다.
• 기간: 브릿지론의 기간은 1년에서 3년 사이로, 본 PF 대출이 승인되면 조기상환됩니다.
• 취급기관: 브릿지론을 취급하는 금융기관은 제한적입니다. 일반 시중은행들은 취급하지 않고, 단위조합, 저축은행, 증권사 등이 브릿지론을 취급하고 있습니다.

 

브릿지론의 장점은 다음과 같습니다.

• 사업의 진행 속도를 높일 수 있습니다. 브릿지론을 통해 토지 매입, 인허가, 시공사 선정 등의 사전 준비를 빠르게 할 수 있으므로, 본 PF 대출의 승인 시점을 앞당길 수 있습니다.
• 사업의 수익성을 높일 수 있습니다. 브릿지론을 통해 토지 매입 시기를 조절하고, 인허가 비용을 절감하고, 시공사와의 협상력을 강화할 수 있으므로, 사업의 수익률을 향상시킬 수 있습니다.

브릿지론의 단점은 다음과 같습니다.

• 금리와 수수료가 높습니다. 브릿지론은 본 PF 대출보다 리스크가 높고, 단기적으로 상환되므로, 금융기관은 높은 금리와 수수료를 요구합니다.
• EXIT 구도가 확실하지 않으면 받기 어렵습니다. 브릿지론은 본 PF 대출이 승인되어야만 상환될 수 있으므로, 금융기관은 본 PF 대출의 승인 가능성과 사업의 수익성을 철저히 검토합니다. 따라서, EXIT 구도가 확실하지 않으면 브릿지론을 받기 어렵습니다.

브릿지론을 받기 위한 조건과 절차

브릿지론을 받기 위한 조건은 다음과 같습니다.

• 소유권 확보: 브릿지론을 받기 위해서는 토지의 소유권을 확보해야 합니다. 토지의 소유권이 확보되지 않으면, 인허가 승인이나 본 PF 대출 승인이 불가능하기 때문입니다.
• 인허가 가능성: 브릿지론을 받기 위해서는 인허가가 100% 가능한 사업이어야 합니다. 인허가가 불확실하거나 불가능한 사업은 브릿지론을 받을 수 없습니다.
• 사업자 동의: 브릿지론을 받기 위해서는 사업에 참여하는 모든 사업자들이 동의해야 합니다. 재개발, 재건축 등의 사업의 경우, 토지 소유자들이 95% 이상 동의해야 합니다.
• 담보신탁 가능: 브릿지론을 받기 위해서는 모든 사업 필지를 담보신탁할 수 있어야 합니다. 담보신탁이 불가능한 토지는 브릿지론을 받을 수 없습니다.

 

• 브릿지론을 받기 위한 절차는 다음과 같습니다.
• 사업계획서 작성: 브릿지론을 받기 위해서는 사업의 개요, 목적, 범위, 일정, 비용, 수익, EXIT 구도 등을 포함하는 사업계획서를 작성해야 합니다.
• 투자의향서(LOI) 발행: 브릿지론을 취급하는 금융기관에 사업계획서를 제출하고, 금융기관이 사업의 타당성을 검토한 후, 투자의향서(LOI)를 발행합니다. 투자의향서는 금융기관이 브릿지론을 제공할 의향이 있다는 것을 나타내는 문서로, 브릿지론의 한도, 금리, 수수료, 기간, 조건 등을 포함합니다.
• 신용평가 및 담보신탁 체결: 투자의향서를 받은 후, 금융기관은 사업자와 토지의 신용평가를 진행하고, 담보신탁 계약을 체결합니다. 신용평가는 사업자의 재무상태, 신용도, 경험, 신뢰도 등을 검토하고, 담보신탁 계약은 매입 부동산을 신탁회사에 이전하고, 수익권을 금융기관에 발행하는 과정입니다.
• 브릿지론 실행 및 상환: 신용평가와 담보신탁 계약이 완료되면, 금융기관은 브릿지론을 실행합니다. 브릿지론은 일정한 비율로 분할하여 지급되며, 본 PF 대출이 승인되면 일시상환하거나, 본 PF 대출의 일부로 전환됩니다.