전유부분이란 무엇인가?

전유부분이란 무엇인가?

 

부동산을 구매하거나 임대할 때, 전유부분이라는 용어를 들어본 적이 있으신가요? 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하는데, 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호에 정의되어 있습니다. 통상 전유부분의 건물면적을 전용면적이라고도 표현합니다. 이 글에서는 전유부분이 무엇인지, 어떻게 판단하고 등기하는지, 전유부분과 공용부분의 차이점은 무엇인지 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

전유부분의 개념과 판단 기준

전유부분이란 구분소유자가 독립적으로 사용할 수 있는 건물부분을 말합니다. 예를 들어, 아파트의 경우 각 세대의 주거공간, 발코니, 베란다 등이 전유부분에 해당합니다. 오피스텔의 경우 각 호실의 사무공간, 욕실, 주방 등이 전유부분에 해당합니다. 상가건물의 경우 각 상가의 영업공간, 창고, 화장실 등이 전유부분에 해당합니다.

전유부분은 구조상 독립성을 갖춘 부분이어야 하며, 구분소유권의 목적으로 할 수 있어야 합니다. 즉, 전유부분은 다른 구분소유자와 공동으로 사용하지 않고, 단독으로 처분할 수 있는 부분이어야 합니다. 그러나 이러한 기준은 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전유부분과 공용부분의 구분은 건물의 구조와 용도에 따른 객관적인 판단이 필요합니다.

전유부분과 공용부분의 판단 기준시점은 건물자체가 완성되어 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점입니다. 그 후의 개조나 이용상황의 변화는 영향을 미치지 않습니다. 예를 들어, 아파트에서 일반적으로 공용부분으로 보는 복도나 계단을 개별 세대가 독점적으로 사용하게 되더라도, 그 부분은 여전히 공용부분으로 간주됩니다.

 

전유부분의 등기 방법

전유부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 있으므로, 그 소유권을 증명하기 위해 등기를 할 수 있습니다. 전유부분의 등기는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조에 따라 다음과 같은 절차를 거칩니다.

• 집합건물을 신축하거나 증축한 자는 건축사실 확인서와 함께 집합건물대장을 신청하여야 한다.

• 집합건물대장에는 집합건물의 명칭과 위치, 구조와 규모, 층수와 호수, 전용면적과 공용면적, 공용부분의 구분, 그 밖에 필요한 사항이 기재되어야 한다.
• 집합건물대장이 발급된 후에는 각 전유부분의 구분소유권을 등기할 수 있다. 이때, 전유부분의 소유자는 공용부분에 대한 공유지분도 함께 등기하여야 한다.
• 전유부분의 구분소유권을 처분하거나 담보로 제공하려면, 공용부분의 공유지분도 함께 처분하거나 담보로 제공하여야 한다.

전유부분과 공용부분의 차이점

 

전유부분과 공용부분은 구분소유권의 목적과 범위에 따라 차이가 있습니다. 전유부분은 구분소유자가 독립적으로 사용하고 처분할 수 있는 부분이고, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분이나 부속물로서 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분입니다. 예를 들어, 아파트의 경우 지붕, 외벽, 계단, 복도, 엘리베이터, 주차장, 놀이터 등이 공용부분에 해당합니다.

전유부분과 공용부분은 다음과 같은 점에서 차이가 있습니다.

• 전유부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 있으므로, 독립적으로 처분할 수 있습니다. 공용부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없으므로, 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다.
• 전유부분은 구조상 독립성을 갖춘 부분이어야 하며, 다른 구분소유자와 공동으로 사용하지 않습니다. 공용부분은 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분이며, 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정할 수 있습니다.
• 전유부분은 개별적으로 사용하고 관리하는 부문이므로, 사용과 관리에 대한 책임과 비용은 구분소유자가 부담합니다. 공용부분은 공동으로 사용하고 관리하는 부문이므로, 사용과 관리에 대한 책임과 비용은 구분소유자들의 지분비율에 따라 분담합니다.