준공업지역이란 무엇인가?

준공업지역이란 무엇인가?

 

준공업지역이란?

부동산 투자를 고려하는 분들 중에는 준공업지역이라는 용어를 들어보신 적이 있으실 것입니다. 준공업지역은 어떤 곳이며, 건축이나 용도에 어떤 제한이 있는지, 그리고 준공업지역에 투자하는 것이 좋은지 나쁜지에 대해 궁금하실 것입니다. 이 글에서는 부동산 전문가의 입장에서 준공업지역에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

준공업지역의 정의와 종류

준공업지역이란, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시 지역 중 공업 지역의 하나로써, 경공업이나 환경오염이 적은 제조업을 수용하며, 주거, 업무, 상업 기능을 둘 수 있는 용도 지역을 뜻합니다. 경공업은 소비재 생산 등 주로 소규모 공장을 의미하며, 환경오염이 적은 제조업은 식품, 의약품, 의류, 인쇄 등을 포함합니다.

준공업지역은 공장을 포함해 업무시설, 제1/2 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설, 수련시설, 운동시설 등을 건축할 수 있으며, 공장의 바닥면적 합계가 5,000m2 미만인 경우에는 공동주택도 건축할 수 있습니다. 단, 공동주택의 경우 용적률 상향 시 공공임대 기부채납 미적용이며, 입주기업 종사자 특별공급이 가능합니다.

준공업지역은 건폐율은 60% 이하로 동일하지만, 용적률은 200%에서 400%까지 지자체별로 탄력적으로 적용됩니다. 주거 및 상업시설 등 다용도로 건축을 가능하기 위함입니다. 준공업지역은 대개 시가화 지역에 있거나, 대도시에서는 일반공업지역 또는 전용공업지역에 인접한 곳에 자리해 시가지와의 완충 기능을 수행할 수 있도록 지정됩니다. 중/소도시에서는 공장을 지원하기 위함을 목적으로 준공업지역을 지정해 공장, 주거시설, 상업시설을 인근에 배치하는 경우를 볼 수 있습니다.

 

준공업지역의 장점과 단점

준공업지역에 투자하는 것은 어떤 장점과 단점이 있을까요? 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.

장점

• 다양한 용도로 활용할 수 있다. 준공업지역은 공장 외에도 업무시설, 상가, 주거시설 등을 건축할 수 있으므로, 투자자의 목적에 따라 다양하게 활용할 수 있습니다. 예를 들어, 공장을 운영하면서 인근에 주거시설을 건축해 임대수익을 올리거나, 공장을 임대하고 주거시설에 거주하는 등의 방법이 가능합니다. 또한, 준공업지역은 주거기능, 상업기능, 업무기능의 보완이 필요한 지역으로 세분화되어 있으므로, 지역의 특성에 맞게 시설을 구축하면 수요가 높을 수 있습니다.
• 용적률이 높다. 준공업지역은 용적률이 200%에서 400%까지 지자체별로 탄력적으로 적용되므로, 부지의 면적 대비 건축물의 면적이 크게 나올 수 있습니다. 이는 투자자에게는 높은 수익률을 기대할 수 있는 요인입니다. 예를 들어, 1,000m2의 부지에 용적률 400%로 건축하면, 4,000m2의 건축물을 건설할 수 있으므로, 임대나 매매 시에 더 많은 이익을 얻을 수 있습니다.
• 재개발·재건축의 가능성이 있다. 준공업지역은 과거에 공장이 밀집하던 지역으로서, 노후화된 건물이 많고 주거환경이 좋지 않은 경우가 많습니다. 이러한 지역은 재개발·재건축의 대상이 될 가능성이 높으며, 이 경우 투자자는 공사비용과 보상금을 제외한 차액만큼의 이익을 얻을 수 있습니다. 또한, 재개발·재건축 후에는 새로운 건물과 인프라가 조성되어 지역의 가치가 상승할 수 있습니다.

단점

• 환경오염과 소음 등의 문제가 있다. 준공업지역은 공장과 주거시설이 혼재되어 있으므로, 공장에서 발생하는 환경오염과 소음 등의 문제가 주거시설에 영향을 줄 수 있습니다. 이는 주거시설의 품질과 가치를 저하시킬 수 있으며, 투자자와 입주자 간의 분쟁이 발생할 수도 있습니다. 또한, 환경오염과 소음 등은 법적인 제재를 받을 수 있는 위험도 있으므로, 준공업지역에서 공장을 운영하려면 이러한 문제를 사전에 예방하고 대비해야 합니다.
• 건축 및 용도 변경에 제한이 있다. 준공업지역은 공장 외에도 다른 용도로 활용할 수 있지만, 그렇다고 해서 모든 용도로 자유롭게 변경할 수 있는 것은 아닙니다. 준공업지역에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 도시계획법 등에 따라 건축 및 용도 변경에 제한이 있으며, 이를 위반하면 벌금이나 철거명령 등의 처벌을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 준공업지역에서는 제3종 일반주거지역 이상의 주거시설을 건축할 수 없으며, 공장의 바닥면적 합계가 5,000m2 이상인 경우에는 공동주택도 건축할 수 없습니다. 또한, 준공업지역에서는 공장의 용도를 변경하려면 도시계획위원회의 심의와 승인을 받아야 하며, 이 과정에서 환경영향평가, 소음진동조사, 교통영향분석 등을 수행해야 합니다.

준공업지역에 투자하는 것은 어떤 전략과 주의사항이 있을까요?

 

전략

• 지역의 특성과 수요를 분석하라. 준공업지역은 지역마다 특성과 수요가 다르므로, 투자자는 지역의 상황을 잘 파악하고 적절한 시설을 구축하거나 선택해야 합니다. 예를 들어, 시가화 지역에 있는 준공업지역은 주거 및 상업시설의 수요가 높을 가능성이 있으므로, 이러한 시설을 건축하거나 임대하는 것이 좋습니다. 반면, 공장이 밀집하거나 지원이 필요한 지역에 있는 준공업지역은 공장의 수요가 높을 가능성이 있으므로, 공장을 건축하거나 임대하는 것이 좋습니다.
• 재개발·재건축의 가능성을 고려하라. 준공업지역은 재개발·재건축의 대상이 될 가능성이 높으므로, 투자자는 재개발·재건축의 여부와 진행상황을 확인하고 이에 따라 투자를 결정해야 합니다. 예를 들어, 재개발·재건축이 확정된 지역에 투자하면, 공사비용과 보상금을 제외한 차액만큼의 이익을 얻을 수 있으며, 재개발·재건축 후에는 새로운 건물과 인프라가 조성되어 지역의 가치가 상승할 수 있습니다. 반면, 재개발·재건축이 불확실한 지역에 투자하면, 재개발·재건축이 취소되거나 지연될 경우 투자손실이 발생할 수 있습니다.
• 용적률과 건폐율을 최대한 활용하라. 준공업지역은 용적률과 건폐율이 높으므로, 투자자는 부지의 면적 대비 건축물의 면적을 최대한 활용할 수 있도록 설계하고 건축해야 합니다. 이는 투자자에게는 높은 수익률을 기대할 수 있는 요인입니다. 예를 들어, 1,000m2의 부지에 용적률 400%로 건축하면, 4,000m2의 건축물을 건설할 수 있으므로, 임대나 매매 시에 더 많은 이익을 얻을 수 있습니다.

주의사항

• 환경오염과 소음 등의 문제를 예방하고 대비하라. 준공업지역은 공장과 주거시설이 혼재되어 있으므로, 공장에서 발생하는 환경오염과 소음 등의 문제가 주거시설에 영향을 줄 수 있습니다. 이는 주거시설의 품질과 가치를 저하시킬 수 있으며, 투자자와 입주자 간의 분쟁이 발생할 수도 있습니다. 또한, 환경오염과 소음 등은 법적인 제재를 받을 수 있는 위험도 있으므로, 준공업지역에서 공장을 운영하려면 이러한 문제를 사전에 예방하고 대비해야 합니다. 예를 들어, 공장에서는 환경친화적인 장비와 시설을 사용하고, 정기적으로 환경검사와 소음진동조사를 실시하고, 필요한 경우 소음방지벽이나 음향차단재를 설치하는 등의 조치를 취해야 합니다.
• 건축 및 용도 변경에 관한 법률과 규정을 준수하라. 준공업지역에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 도시계획법 등에 따라 건축 및 용도 변경에 제한이 있으며, 이를 위반하면 벌금이나 철거명령 등의 처벌을 받을 수 있습니다. 따라서, 투자자는 준공업지역에서 건축하거나 용도를 변경하려면 사전에 관련 법률과 규정을 숙지하고, 필요한 경우 도시계획위원회의 심의와 승인을 받아야 합니다. 예를 들어, 준공업지역에서는 제3종 일반주거지역 이상의 주거시설을 건축할 수 없으며, 공장의 바닥면적 합계가 5,000m2 이상인 경우에는 공동주택도 건축할 수 없습니다. 또한, 준공업지역에서는 공장의 용도를 변경하려면 도시계획위원회의 심의와 승인을 받아야 하며, 이 과정에서 환경영향평가, 소음진동조사, 교통영향분석 등을 수행해야 합니다.