하자담보책임기간이란 무엇인가?

하자담보책임기간이란 무엇인가?

 

하자담보책임기간이란 부동산 매매 시 매도인이 매수인에게 하자가 없는 목적물을 인도할 책임을 갖는 기간을 의미합니다. 이 기간 동안 매수인은 매도인에게 하자에 대한 손해배상이나 계약해제를 요구할 수 있습니다. 하자담보책임기간은 민법과 공동주택관리법에 따라 다르게 적용됩니다. 이 글에서는 하자담보책임기간의 개념과 법적 근거, 적용 범위와 기간, 특약의 유의점 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

하자담보책임기간의 개념과 법적 근거

하자담보책임기간은 민법 제580조와 제575조에 근거합니다. 민법 제580조는 매매의 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인이 그 하자를 알지 못했거나 과실로 인해 알지 못한 경우에 한하여, 제575조 제1항을 준용한다고 규정합니다. 제575조 제1항은 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 규정합니다.

즉, 매매의 목적물에 하자가 있고, 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다면, 매수인은 매도인에게 계약해제나 손해배상을 요구할 수 있는 것입니다. 이때, 하자란 매매계약 시점에 존재하는 것으로서, 일반적으로 예상되는 정도를 넘어서는 결함이나 결점을 의미합니다. 예를 들어, 주택의 누수, 균열, 파손, 들뜸, 침하 등이 있습니다.

 

하자담보책임기간의 적용 범위와 기간

하자담보책임기간은 일반적으로 토지와 건물 등 공작물 또는 지반공사는 5년, 석조, 석회조, 연와조, 금속 등 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 규정되어 있습니다. 그러나 공동주택의 경우에는 공동주택관리법에서 별도로 정하고 있습니다. 공동주택관리법은 사업주체가 분양하는 공동주택은 민법의 규정에 상관없이 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일(또는 건축법의 사용승인일)로부터 주요 구조부인 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 담보책임기간을 정해야 한다고 규정합니다. 예를 들어, 내력구조부는 사용승인일로부터 10년, 미장·도장·도배 등 마감공사는 2년, 옥외급수·난방·냉방·가스·창호·단열 등은 3년, 철골·지붕·방수 등은 5년 내에 하자보수를 청구할 수 있습니다.

하자담보책임기간은 매수인이 하자를 인지한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자보수나 손해배상을 청구해야 합니다. 만약 매수인이 하자를 인지한 날로부터 6개월이 경과한 후에 청구한다면, 그 권리는 소멸됩니다. 따라서 매수인은 하자를 발견하면 즉시 매도인에게 통보하고, 필요한 경우 중개인이나 전문가의 도움을 받아서 적절한 조치를 취해야 합니다.

하자담보책임기간과 관련된 특약의 유의점

부동산 매매 계약서에는 하자담보책임기간과 관련된 특약을 넣는 경우가 있습니다. 예를 들어, 중대하자가 발생할 경우 잔금일 이전에는 매도인 책임, 잔금일 이후에는 매수인 책임이라던지, 중대하자가 발생할 경우 잔금일로부터 6개월까지는 매도인이 손해를 배상한다는 등의 내용입니다. 이러한 특약은 매도인이나 매수인 일방에 유리한 쪽으로 공평하지 않게 기입되는 경우가 많고, 이는 어차피 큰 분쟁이 발생하였을 경우 법정 공방으로 이어질 가능성이 높습니다. 어차피 법에서 정확히 정의하고 있는 사안이라면, 매도인과 매수인 사이에서 특약 내용과 관련하여 불필요한 논쟁을 발생시키기 보다는 아예 관련 조항을 빼버리고 분쟁 발생 시 법적인 판단을 받는 것이 더 현명한 방법일 수 있습니다.