지구단위계획구역이란 무엇인가?

지구단위계획구역이란 무엇인가?

 

지구단위계획구역이란 무엇이고 왜 중요한가?

부동산 투자나 개발에 관심이 있는 분들이라면 지구단위계획구역이라는 용어를 들어보셨을 것입니다. 지구단위계획구역은 도시계획의 세부단위로, 토지이용의 합리화, 기능의 증진, 미관의 개선, 환경의 확보 등을 위해 도시·군관리계획으로 결정·고시되는 구역을 말합니다. 이 글에서는 지구단위계획구역의 의미와 유형, 지정절차, 장단점 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

지구단위계획구역의 의미

지구단위계획구역은 도시계획법에 따라 수립되는 도시·군관리계획의 세부계획입니다. 도시·군관리계획은 도시·군기본계획에 따라 토지이용과 기반시설 등을 구체적으로 정하는 계획으로, 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구 등을 포함합니다. 이러한 계획대상지역 중 일부를 지구단위로 세분화하여 특정한 목적과 방법으로 개발하거나 관리하려는 경우에 지구단위계획을 수립할 수 있습니다.

지구단위계획은 건축법의 도시설계와 도시계획법의 상세계획을 통합하여 등장한 제도입니다. 도시설계는 건축물의 배치와 형태, 용도제한, 높이제한 등을 정하는 계획으로, 건축물의 설치와 관련된 규제를 담당합니다. 상세계획은 도로, 공원, 공공시설 등의 배치와 규모를 정하는 계획으로, 기반시설의 설치와 관련된 규제를 담당합니다. 이 두 계획은 서로 연관되어 있으나 별도로 수립되어 왔기 때문에 일관성과 통합성이 부족하였습니다. 이를 해결하기 위해 2011년 7월 1일부터 시행된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 개정에 따라 지구단위계획이라는 하나의 제도로 통합되었습니다.

 

지구단위계획구역의 유형

지구단위계획구역은 지역의 특성에 따라 제1종과 제2종으로 구분됩니다. 제1종 지구단위계획구역은 도시·군관리계획에서 지정되는 구역으로, 주로 도시지역 내에서 개발이 필요하거나 진행중인 곳입니다. 제2종 지구단위계획구역은 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역으로, 주로 도시지역 외에서 개발진흥지구에 해당되는 곳입니다.


제1종 지구단위계획구역은 다음과 같은 구역을 포함합니다.

• 용도지구: 토지이용의 기본적인 원칙과 방향을 정하는 구역으로, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 농림지역, 녹지지역 등이 있습니다.
• 도시개발구역: 도시의 확장과 발전을 위해 새로운 도시를 개발하거나 기존 도시를 개선하는 구역으로, 신도시, 도시재생, 도시환경개선 등이 있습니다.
• 정비구역: 도시의 낙후된 지역을 정비하거나 보전하는 구역으로, 재개발, 재건축, 보전관리 등이 있습니다.
• 택지개발예정지구: 택지개발사업을 수행하기 위해 예정하는 구역으로, 택지개발사업자가 토지를 조성하고 분양하는 과정을 거칩니다.
• 대지조성사업지구: 대지조성사업을 수행하기 위해 예정하는 구역으로, 대지조성사업자가 토지를 조성하고 분양하는 과정을 거칩니다.
• 산업단지: 산업활동을 위한 공장과 이에 부수되는 주택 등을 설치하기 위한 구역으로, 산업단지법에 따라 지정됩니다.
• 관광특구: 관광사업시설과 체육시설 등을 설치하기 위한 구역으로, 관광진흥법에 따라 지정됩니다.
• 개발제한구역: 자연환경의 보전이 필요한 구역으로, 개발이 제한되거나 금지됩니다. 자연공원법에 따라 지정됩니다.
• 도시자연공원구역: 도시의 미관과 환경을 개선하기 위해 도시 내에 설치되는 공원으로, 도시공원법에 따라 지정됩니다.

 

• 시가화조정구역: 시가화의 조절이 필요한 구역으로, 시가화조정법에 따라 지정됩니다. 시가화조정구역에서는 토지의 취득·양도·분할·합병 등이 제한됩니다.
• 공원에서 해제되는 구역: 도시자연공원구역에서 해제되어 다른 용도로 변경되는 구역으로, 30만㎡ 이상인 경우에는 지구단위계획구역으로 지정하여야 합니다.
• 녹지지역에서 주거·상업·공업 지역으로 변경되는 구역: 농림지역으로, 녹지지역에서 주거·상업·공업 지역으로 변경되는 구역은 농림지역에서 용도지구로 변경되는 경우에 해당합니다. 이 경우에도 30만㎡ 이상인 구역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 합니다.

제2종 지구단위계획구역은 다음과 같은 구역을 포함합니다.

• 개발진흥지구: 도시지역 외의 농어촌지역에서 산업, 관광, 농업 등의 개발을 진흥하기 위한 구역으로, 개발진흥법에 따라 지정됩니다.
• 특별관리지구: 도시지역 외의 자연환경이나 문화재가 보전되어야 하는 구역으로, 특별관리지구법에 따라 지정됩니다.
• 특별계획지구: 도시지역 외의 특정한 목적을 위해 도시계획법에 따라 수립되는 계획으로, 교통, 에너지, 국방 등의 분야가 있습니다.

지구단위계획구역의 지정절차

 

지구단위계획구역의 지정절차는 다음과 같습니다.

• 계획수립: 시·도지사가 계획수립을 결정하고, 시·군·구장이 계획안을 작성합니다. 계획안은 토지이용계획, 건축물계획, 기반시설계획 등을 포함합니다.
• 공청회: 시·군·구장이 공청회를 개최하여 계획안에 대한 의견을 수렴합니다. 공청회는 관련기관, 주민, 전문가 등이 참여합니다.
• 심의: 시·도지사가 심의위원회를 구성하여 계획안에 대한 심의를 실시합니다. 심의위원회는 관련기관, 전문가 등으로 구성됩니다.
• 승인: 시·도지사가 계획안을 승인하고, 국토교통부장관에게 통보합니다. 국토교통부장관은 승인된 계획안을 고시합니다.
• 시행: 시·군·구장이 승인된 계획안에 따라 토지이용과 건축물 설치 등을 관리하고, 필요한 경우에는 개발사업을 수행합니다.

지구단위계획구역의 장단점

장점

• 도시설계와 상세계획을 통합하여 일관성과 통합성을 높일 수 있습니다.
• 지역의 특성과 목적에 맞게 세부적인 규제와 기준을 설정할 수 있습니다.
• 주민과 전문가의 참여를 확대하여 계획의 합리성과 공감대를 높일 수 있습니다.
• 도시환경의 개선과 자원의 효율적인 이용을 촉진할 수 있습니다.

단점

• 계획수립과 심의 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.
• 계획의 변경이 어렵고 유연성이 부족할 수 있습니다.
• 토지소유자나 이용자의 권리와 이익이 침해될 수 있습니다.
• 계획의 시행과 관리가 어렵고 비용이 많이 들 수 있습니다.