계획관리지역이란 무엇인가?

계획관리지역이란 무엇인가?

 

계획관리지역이란? 보전관리지역, 생산관리지역과의 차이점과 투자가치

부동산 투자에 관심이 있는 분들이라면 계획관리지역 토지에 투자해야 한다는 이야기를 많이 들어봤을 것입니다. 그렇다면 도대체 계획관리지역이 무엇이고, 왜 투자가치가 높은지 알아보겠습니다.

용도지역의 개념과 종류

용도지역이란 쉽게 말해서, 국가가 토지를 효율적으로 관리하기 위해 각 필지를 용도별로 지정해놓은 것입니다. 즉, 모든 토지는 각자의 용도지역에 맞는 용도대로만 토지를 활용할 수 있는 것입니다. 따라서, 본인 소유의 토지라도 본인 마음대로 원하는 건축물을 원하는 크기로 건축할 수 없습니다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 네 가지로 나눌 수 있습니다. 이 네 가지를 아래 이미지와 같이 세분화하게 되면 총 21개의 용도지역이 됩니다.

이 글에서 다루게 될 "계획관리지역"은 비도시지역의 관리지역에 속하는 용도지역 중에 한 가지입니다.

계획관리지역의 정의와 특징

계획관리지역이란 보전관리지역, 생산관리지역을 제외한 지역으로 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 관리가 필요한 지역입니다. 즉, 계획관리지역은 비도시지역에서 도시화와 개발이 예상되어, 땅값이 오를 가능성이 있기 때문에 투자가치가 높은 토지라고 하는 것입니다.

 

계획관리지역의 가장 큰 특징은 다른 비도시지역과 다르게 수익사업의 대표적인 건축물의 종류인 일반 음식점 (가든, 카페), 모텔, 영업용 창고, 공장, 골프 연습장, 주유소 등을 건축할 수 있다는 것입니다. (단, 일부 제한사항이 있을 수 있음)

또한, 계획관리지역은 비도시지역 중에서 가장 높은 건폐율과 용적률로 건축이 가능합니다. 건폐율은 토지 활용의 수평적 개념으로, 토지 전체 면적 대비 건물 바닥면적의 비율을 의미합니다. 용적률은 토지 활용의 수직적 개념으로, 토지 전체 면적 대비 건물 총 연면적의 비율을 의미합니다. [국토계획법 시행령]에서 정하고 있는 비도시 지역의 건폐율과 용적률을 비교해 보면 다음과 같습니다.

용도지역	건폐율	용적률
계획관리지역	20%	100%
보전관리지역	10%	80%
생산관리지역	10%	80%
농림지역	10%	80%
자연환경보전지역	5%	40%

※ 위 표에서 알 수 있듯이, 계획관리지역의 건폐율은 다른 용도지역의 2배이며, 용적률은 20% 정도 더 높은 것을 확인할 수 있습니다.

계획관리지역의 확인 방법

계획관리지역은 토지의 가치를 판단하는 데 있어서 매우 중요한 요소입니다. 그렇다면 본인이 소유하거나 구매하고자 하는 토지가 어떤 용도지역에 속하는지 어떻게 확인할 수 있을까요? 다음 두 가지 방법을 소개해드리겠습니다.

1. 지자체 도시계획 조례를 확인하는 방법

앞서 설명드린 용도지역별 건폐율, 용적률 및 건축 가능한 건물 종류는 [국토계획법] 시행령에서 정하고 있는 내용들을 기준으로 설명드린 것입니다. 즉, 위에서 설명드린 내용은 1차적으로 큰 틀에서만 확인을 하시고, 세부적인 내용은 해당 지역의 지자체 도시계획조례를 확인해야 합니다.
확인 방법은 [자치법규 시스템] 사이트 (www.elis.go.kr) 로 가서, 원하는 지역의 도시계획 조례를 (예 : 인천 도시계획 조례 등) 검색하여 확인하면 됩니다.

 

2. 토지 이음 사이트를 통해 확인하는 방법

각 지자체의 도시계획 조례를 확인하면 해당 지역 토지의 전체적인 흐름을 파악할 수 있어서 좋지만, 부동산에 익숙하지 않은 분들에게는 약간 어렵고 번거롭게 느껴질 수도 있을 것입니다. 그래서 좀 더 간편하게 확인할 수 있는 방법을 소개해드리겠습니다. 그것은 바로 최근에 새롭게 오픈한 "토지 이음"사이트를 활용하는 것입니다. 기존 "도시계획 정보서비스 + 토지이용 규제정보서비스"를 통합한 사이트입니다.

해당 사이트를 활용하시면 기존 토지이용계획 확인원 열람뿐만 아니라, 검색하고자 하는 토지에서 건축이 가능한 건축물 종류, 건폐율·용적률, 층수·높이제한, 건축선, 도로조건 등을 원스탑으로 조회가 가능합니다.

활용방법은 다음과 같습니다.

1. 토지 이음 사이트 (https://www.eum.go.kr/)로 접속합니다.
2. 우측 상단의 "토지이용계획 "을 클릭합니다.
3. 검색하고자 하는 토지의 주소나 지번을 입력하고, “검색” 버튼을 누릅니다.
4. 검색 결과에서 원하는 토지를 선택하고, “상세보기” 버튼을 누릅니다.
5. 상세보기 화면에서 토지의 용도지역, 건축 가능한 건물 종류, 건폐율·용적률, 층수·높이제한, 건축선, 도로조건 등을 확인할 수 있습니다.
6. 또한, 상단의 “토지이용규제정보” 탭을 클릭하면, 해당 토지에 적용되는 특별관리구역, 개발제한구역, 개발제한대상지역 등의 규제정보도 확인할 수 있습니다.

이렇게 토지 이음 사이트를 활용하시면, 계획관리지역 토지에 대한 다양한 정보를 쉽고 빠르게 확인할 수 있습니다. 계획관리지역 토지는 비도시지역 중에서 가장 건축과 개발이 유리한 토지로, 부동산 투자에 매력적인 대상입니다. 하지만, 계획관리지역이라고 해서 모든 토지가 좋은 것은 아니며, 세부적인 조건과 규제사항을 잘 파악해야 합니다. 그러므로, 토지 구매 전에 반드시 위에서 소개드린 방법들을 활용하여 토지의 용도지역과 건축 가능성을 체크해보시길 바랍니다.