환지란 무엇인가?

환지란 무엇인가?

 

환지란 무엇이고 왜 중요한가?

환지는 토지의 구획과 형질을 정리하고, 토지의 이용도와 가치를 높이기 위해 토지의 위치와 면적을 교환하는 것을 말합니다. 환지는 도시개발사업의 주요 수단으로 사용되며, 환지를 통해 토지의 효율성과 공공성을 증진시킬 수 있습니다. 환지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

환지의 개념과 종류

환지란 사업시행 이전의 토지 소유권을 변화시키지 않고, 종전 토지의 이용상황, 위치, 지목, 용도지역, 환경 등을 고려하여 사업시행 이후 새로이 조성된 대지를 소유주에게 재분배하는 택지 혹은 이에 따른 행위를 말합니다. 환지는 다음과 같은 종류로 구분할 수 있습니다.

• 면적환지: 토지의 면적을 그대로 유지하면서 위치만 변경하는 환지입니다. 예를 들어, 도로나 공원 등의 공공시설을 설치하기 위해 일부 토지를 수용하고, 그 대신 다른 위치에 같은 면적의 토지를 배분하는 경우가 있습니다.
• 감보환지: 토지의 면적을 줄이면서 위치를 변경하는 환지입니다. 예를 들어, 도시계획에 따라 뒤죽박죽인 토지구획을 정리하고, 도로나 공원 등의 공공시설을 설치하기 위해 일부 토지를 수용하고, 그 대신 다른 위치에 더 작은 면적의 토지를 배분하는 경우가 있습니다. 감보환지에서는 감보율이라는 개념이 중요합니다. 감보율은 원래 소유했던 토지와 환지 후 받게 되는 토지의 면적 비율을 말합니다. 예를 들어, 100㎡의 토지를 소유했는데 환지 후 80㎡의 토지를 받게 되면 감보율은 80%입니다.
• 입체환지: 토지의 면적과 위치는 그대로 유지하면서 지목이나 형질을 변경하는 환지입니다. 예를 들어, 일반택지에서 공동주택용택지로 변경하거나, 단독주택용택지에서 상업용택지로 변경하는 경우가 있습니다. 입체환지에서는 입체환율이라는 개념이 중요합니다. 입체환율은 원래 소유했던 토지와 환지 후 받게 되는 토지의 가치 비율을 말합니다. 예를 들어, 100㎡의 일반택지를 소유했는데 환지 후 100㎡의 공동주택용택지를 받게 되면 입체환율은 공동주택용택지 가격 / 일반택지 가격으로 계산됩니다.

 

환지의 절차와 방법

환지는 도시개발법에 의한 개발사업의 시행수단으로 사용됩니다. 도시개발법은 도시계획법과 별도로 도시개발사업에 관한 사항을 규정한 법률입니다. 도시개발법에 따른 개발사업은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

• 개발계획 수립: 개발사업의 목적, 범위, 방식, 기간, 비용 등을 정하는 단계입니다. 개발계획은 환지방식, 수용방식, 사용방식 중 하나로 수립할 수 있습니다. 환지방식은 토지의 교환을 통해 사업을 시행하는 방식이고, 수용방식은 토지의 수용과 보상을 통해 사업을 시행하는 방식이며, 사용방식은 토지의 사용권을 부여하거나 제한하여 사업을 시행하는 방식입니다. 환지방식의 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역의 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자의 그 지역의 토지 소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 합니다.
• 개발계획 승인: 개발계획이 공공성과 합리성을 갖추었는지를 검토하고 승인하는 단계입니다. 개발계획은 시장, 군수, 구청장 등의 지정권자가 승인합니다. 승인된 개발계획은 공고하고, 관련 기관과 소유자에게 통보합니다.
• 개발사업 시행: 개발계획에 따라 토지구획정리, 공공시설 설치, 환경정비 등의 작업을 수행하는 단계입니다. 개발사업은 시장, 군수, 구청장 등의 지정권자가 직접 시행하거나, 개발사업시행자를 선정하여 위임할 수 있습니다. 개발사업시행자는 사업비를 부담하고, 사업수익을 얻습니다.
• 환지등기: 개발사업이 완료되면 환지 후의 토지에 대한 소유권 등의 권리관계를 확정하고 등기하는 단계입니다. 환지등기는 사실상 환지를 완료하는 과정으로, 환지등기가 이루어진 후에야 환지 후의 토지를 실질적으로 사용할 수 있습니다.

환지는 다음과 같은 방법으로 진행됩니다.

• 환지예정지 설정: 환지예정지란 환지를 위해 정리되어야 할 토지구역을 말합니다. 환지예정지는 개발계획에 따라 지정권자가 설정하고 공고합니다. 환지예정지가 설정되면 그 구역 안의 토지에 대한 권리변동이 제한됩니다.
• 환지예정면적 산정: 환지예정면적이란 각 토지 소유자가 환지 후에 받게 될 토지의 면적을 말합니다. 환지예정면적은 원래 소유했던 토지의 면적과 가치를 고려하여 산정합니다. 환지예정면적은 감보환율이라는 비율로 나타냅니다.