부동산 대출 용어 LTV/DTI/DSR 알아보기

부동산 대출 용어 LTV/DTI/DSR 알아보기

 

부동산 대출 용어 알아보기

부동산 대출을 받으려면 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 용어를 알아야 합니다. 이들은 부동산 가격, 소득, 대출 상환 능력 등을 고려하여 대출 한도와 조건을 결정하는 중요한 지표들입니다. 이번 글에서는 각각의 용어가 무엇을 의미하고, 어떻게 계산되며, 어떤 영향을 미치는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

LTV란?

LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로, 주택담보대출비율이라고도 합니다. LTV는 사려고 하는 집의 시가에 대비하여 얼마만큼의 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어, 5억원짜리 집을 사기 위해 LTV 70%의 대출을 받는다면, 5억의 70%인 3.5억원을 대출받을 수 있고, 나머지 1.5억원은 자기자금으로 마련해야 합니다. LTV가 낮을수록 대출받을 수 있는 금액이 적어지고, 자기자금이 많이 필요하게 됩니다.

LTV는 부동산 시장의 상황에 따라 정부가 규제를 강화하거나 완화할 수 있습니다. 특히, 투기지역이나 투기과열지구와 같이 부동산 가격이 급등하는 지역에서는 LTV를 낮추어 대출을 억제하고, 가격 안정을 도모할 수 있습니다. 반대로, 비규제지역이나 실수요자를 위한 지역에서는 LTV를 높여서 대출을 활성화하고, 주택 구입을 촉진할 수 있습니다. 또한, 신혼부부나 청년 무주택자와 같은 우대 대상자에게는 LTV를 더 높여서 대출을 지원할 수 있습니다.

LTV는 대출을 받을 때 가장 기본적으로 고려해야 하는 지표입니다. LTV가 높을수록 대출받을 수 있는 금액이 많아지고, 자기자금 부담이 줄어듭니다. 하지만, LTV가 높다는 것은 집값이 하락할 경우 담보가 부족해지거나, 역대출이 발생할 가능성이 높아진다는 것을 의미합니다. 따라서, LTV를 결정할 때는 자신의 재무 상황과 부동산 시장의 전망을 잘 고려해야 합니다.

 

DTI란?

DTI는 Debt To Income의 약자로, 총부채상환비율이라고도 합니다. DTI는 개인의 연소득과 이미 받아둔 대출금액의 비율을 계산하여 대출해주는 제도입니다. DTI는 주택담도대출원리금 (원금+이자) 상환액과 신용대출 등의 이자 금액을 합하여 연소득 비율로 계산합니다. 예를 들어, 연소득이 5천만원이고, 주택담보대출의 원리금 상환액이 2천만원, 신용대출의 이자 금액이 500만원이라면, DTI는 (2천만원 + 500만원) / 5천만원 x 100 = 50%가 됩니다.

DTI는 LTV와 함께 대출 한도를 결정하는 중요한 지표입니다. DTI가 낮을수록 대출을 갚을 능력이 높다고 판단되고, 대출 조건이 유리해집니다. 반대로, DTI가 높을수록 대출을 갚을 능력이 낮다고 판단되고, 대출 조건이 불리해집니다. DTI는 LTV와 마찬가지로 부동산 시장의 상황에 따라 정부가 규제를 강화하거나 완화할 수 있습니다. 특히, 투기지역이나 투기과열지구와 같이 부동산 가격이 급등하는 지역에서는 DTI를 낮추어 대출을 억제하고, 가격 안정을 도모할 수 있습니다. 반대로, 비규제지역이나 실수요자를 위한 지역에서는 DTI를 높여서 대출을 활성화하고, 주택 구입을 촉진할 수 있습니다. 또한, 생애 최초 구입자나 서민 등의 우대 대상자에게는 DTI를 더 높여서 대출을 지원할 수 있습니다.

DTI는 대출을 받을 때 자신의 소득과 대출 상환 능력을 고려해야 하는 지표입니다. DTI가 높을수록 대출 상환 부담이 커지고, 이자 부담이 증가합니다. 따라서, DTI를 결정할 때는 자신의 재무 상황과 대출 상환 계획을 잘 고려해야 합니다.

 

DSR이란?

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율이라고도 합니다. DSR은 DTI와 비슷하지만 더 강화된 규제입니다. DTI는 신용대출 등의 이자만을 취급했지만 DSR은 원금 상환까지 추가로 포함합니다. 예를 들어, 연소득이 5천만원이고, 주택담보대출의 원리금 상환액이 2천만원, 신용대출의 원리금 상환액이 500만원이라면, DSR은 (2천만원 + 500만원) / 5천만원 x 100 = 50%가 됩니다.

DSR은 2020년 7월부터 적용된 새로운 대출 규제입니다. DSR은 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있습니다. 즉, 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%를 넘어가게 대출 받을 수 없습니다. (전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외됩니다.) DSR은 DTI보다 더 엄격한 기준으로 대출을 제한하므로, 대출자들에게는 더 불리한 조건이 될 수 있습니다. 특히, 연소득이 적거나 기존에 대출을 많이 받은 사람들은 DSR에 걸려서 추가적인 대출을 받기 어려울 수 있습니다.

DSR은 대출을 받을 때 자신의 소득과 대출 상환 능력을 더 엄격하게 고려해야 하는 지표입니다. DSR이 높을수록 대출 상환 부담이 커지고, 이자 부담이 증가합니다.