부동산 용어 집합건물/토지건물 알아보기

부동산 용어 집합건물/토지건물 알아보기

 

 

집합건물과 토지건물이란 무엇인가?

부동산을 구매하거나 판매할 때, 건물의 종류와 소유권의 형태에 따라서 다른 절차와 조건이 적용됩니다. 그렇기 때문에 부동산 용어에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이번 글에서는 집합건물과 토지건물이라는 두 가지 용어에 대해 알아보겠습니다.

집합건물이란?

집합건물이란, 소유 및 관리에 관한 법률에 따라, 1동의 건물 중에 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 그 각 부분들을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있는 건물의 집합체를 말합니다. 쉽게 말하면, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형공장 등과 같이 각 호수별로 소유권이 분리되어 개별 등기가 되어 있는 건물을 집합건물이라고 합니다. 집합건물의 경우, 토지와 건물의 소유권이 일치하지 않고, 토지는 대지권이라는 형태로 각 호수의 소유자들이 공유하게 됩니다. 대지권은 건물의 전용면적과 공용면적에 비례하여 계산되는 비율로 표시됩니다.

토지건물이란?

토지건물이란, 토지와 건물의 소유권이 일치하거나, 토지와 건물의 소유자가 다르더라도 토지와 건물을 각각 독립적으로 등기할 수 있는 건물을 말합니다. 쉽게 말하면, 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 상가, 공장 등과 같이 건물 전체가 한 명이나 한 단체의 소유인 경우나, 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에도 토지와 건물을 각각의 소유자로 등기할 수 있는 경우를 토지건물이라고 합니다. 토지건물의 경우, 토지와 건물을 각각의 등기부로 관리하므로, 토지등기부와 건물등기부를 따로 떼어야 합니다.

 

집합건물과 토지건물의 차이점은?

집합건물과 토지건물은 건물의 종류와 소유권의 형태에 따라서 다음과 같은 차이점을 가집니다.

소유권의 형태

집합건물은 각 호수별로 구분소유권이 존재하므로, 각 호수의 소유자는 자신의 호수에 대한 소유권과 대지권을 가집니다. 토지건물은 토지와 건물의 소유권이 일치하거나, 토지와 건물을 각각 독립적으로 등기할 수 있으므로, 토지의 소유자는 토지에 대한 소유권을, 건물의 소유자는 건물에 대한 소유권을 가집니다.

재건축, 재개발의 용이성

집합건물은 각 호수별로 소유자가 다르므로, 재건축이나 재개발을 하려면 전체 소유자들의 동의와 협의가 필요합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 많이 소모되고, 갈등이 발생할 수 있습니다. 토지건물은 건물 전체가 한 명이나 한 단체의 소유이므로, 재건축이나 재개발을 하기 위한 절차와 조건이 상대적으로 간단하고 쉽습니다.

가치의 변동성

집합건물은 주변의 인프라, 호재, 경기, 금리 등 다양한 요인에 영향을 받아 가치가 상승하거나 하락할 수 있습니다. 집합건물의 가치는 건물의 전용면적과 공용면적, 대지권 비율, 건물의 연식, 관리비, 주변 환경 등에 따라 결정됩니다. 토지건물은 토지와 건물의 본연의 가치가 중요하므로, 주변의 변화에 상대적으로 둔감하고, 장기적으로 가치가 상승하는 경향이 있습니다. 토지건물의 가치는 토지의 면적과 위치, 건물의 면적과 구조, 용도, 리모델링 여부 등에 따라 결정됩니다.