내부수익률법(IRR)이란 무엇인가?

내부수익률법(IRR)이란 무엇인가?

 

내부수익률법(IRR)이란?

부동산 투자의 수익성을 평가하는 방법 중 하나인 내부수익률법(Internal Rate of Return, IRR)에 대해 알아보겠습니다. 내부수익률법은 투자의 현금흐름을 고려하여 투자한 자본에 대한 수익률을 계산하는 방법으로, 투자 결정의 기준이 되는 지표입니다. 이 글에서는 내부수익률법의 개념, 계산 방법, 장단점에 대해 알아보겠습니다.

내부수익률법의 개념

내부수익률법은 투자의 현금흐름을 고려하여 투자한 자본에 대한 수익률을 계산하는 방법입니다. 내부수익률은 투자의 현금유입과 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율을 의미합니다. 즉, 내부수익률은 투자의 순현가가 0이 되는 수익률입니다. 내부수익률은 투자의 수익성을 나타내는 지표로, 투자 결정의 기준이 됩니다. 내부수익률이 투자자의 요구수익률보다 크거나 같으면 투자를 채택하고, 작으면 투자를 기각합니다.

내부수익률법의 계산 방법

내부수익률법의 계산 방법은 다음과 같습니다.

• 투자의 현금흐름을 파악합니다. 투자의 현금흐름은 투자 초기 비용, 매년 발생하는 현금유입과 현금유출, 그리고 투자 종료 시 발생하는 현금유입과 현금유출로 구성됩니다.
• 투자의 순현가를 구합니다. 투자의 순현가는 투자의 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치의 차이입니다. 투자의 순현가는 다음과 같은 공식으로 구할 수 있습니다.

여기서 C0 는 투자 초기 비용, Ct는 t년차의 현금흐름, r은 할인율, n은 투자 기간입니다.

 

• 투자의 순현가가 0이 되는 할인율을 구합니다. 투자의 순현가가 0이 되는 할인율이 바로 내부수익률입니다. 내부수익률은 다음과 같은 공식으로 구할 수 있습니다.

여기서 IRR은 내부수익률입니다. 이 공식은 일반적으로 수식으로 풀 수 없기 때문에, 반복적인 시행착오를 통해 근사값을 구해야 합니다. 예를 들어, 할인율을 0%부터 100%까지 변화시켜가며 순현가를 구하고, 순현가가 0에 가장 가까운 할인율을 찾는 방법이 있습니다.

내부수익률법의 장단점

 

장점

• 내부수익률법은 투자의 현금흐름을 고려하여 투자한 자본에 대한 수익률을 계산하기 때문에, 투자의 수익성을 직관적으로 파악할 수 있습니다.
• 내부수익률법은 투자의 순현가를 0으로 만드는 할인율을 구하기 때문에, 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자 결정을 쉽게 할 수 있습니다.
• 내부수익률법은 투자의 규모나 기간에 상관없이 투자의 수익률을 비교할 수 있기 때문에, 다양한 투자 대안을 평가할 수 있습니다.

단점

• 내부수익률법은 투자의 현금흐름이 비정상적인 경우, 복수의 내부수익률이 존재할 수 있습니다. 예를 들어, 투자 초기 비용 이후에 현금유출이 발생하는 경우, 내부수익률이 2개 이상이 될 수 있습니다. 이 경우, 어떤 내부수익률을 사용할지 판단하기 어렵습니다.
• 내부수익률법은 투자의 현금흐름을 재투자할 때의 수익률을 내부수익률로 가정합니다. 그러나 실제로는 투자자의 요구수익률이나 시장수익률과 같은 외부적인 요인에 따라 재투자의 수익률이 달라질 수 있습니다. 이 경우, 내부수익률법은 투자의 수익성을 과대평가하거나 과소평가할 수 있습니다.
• 내부수익률법은 투자의 순현가가 0이 되는 할인율을 구하기 위해 반복적인 시행착오를 해야 합니다. 이 과정은 수식으로 풀 수 없고, 계산이 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.