비사업용 토지란 무엇인가?

비사업용 토지란 무엇인가?

 

비사업용 토지란?

비사업용 토지는 토지의 본래 용도에 맞게 사용하지 않고 재산증식의 목적으로 보유하고 있는 토지를 말합니다. 비사업용 토지는 양도소득세의 기본세율에 10% 또는 20%를 가산한 중과세율이 적용되므로 주의가 필요합니다. 이 글에서는 비사업용 토지의 개념과 구분방법, 그리고 양도소득세의 계산방법에 대해 자세히 설명하겠습니다.

비사업용 토지의 개념

비사업용 토지란 해당 토지를 소유하는 기간 중 법령으로 정하는 일정한 기간동안 토지 본래의 용도에 맞게 사용하지 않은 토지를 말합니다. 예를 들어, 농지를 소유하고 있지만 농사를 짓지 않거나, 임야를 소유하고 있지만 산림경영을 하지 않거나, 나대지를 소유하고 있지만 건축물을 짓지 않는 경우에는 비사업용 토지로 분류됩니다. 비사업용 토지는 토지의 종류와 용도, 소유자의 거주 및 사업과의 관련성, 토지의 소재지 및 보유기간 등을 종합적으로 고려하여 판정합니다.

비사업용 토지의 구분방법

비사업용 토지의 구분방법은 토지의 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 대표적인 토지의 종류는 농지, 임야, 목장용지, 농지외의 토지, 주택부속토지, 별장부속토지, 그 밖의 토지 등입니다. 각 토지의 종류별로 비사업용 토지의 구분방법을 살펴보겠습니다.

농지

농지는 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

• 재촌: 농지 소재지 근처에 직접 거주하고 있는 경우. 농지 소재지에서 30km 이내의 직선거리에 해당하는 지역이나 인접지역에 거주하는 경우에 재촌으로 인정합니다.
• 자경: 농지를 직접 경작하고 있는 경우. 배우자나 대리경작은 인정되지 않습니다. 자경을 했다는 증거로 농자재 구입 영수증, 농작물 판매 영수증, 농협 조합원 등록증, 농지원부 등을 제출할 수 있습니다.
• 농지의 소재지 지역: 농지가 읍면지역이나 군지역에 속하거나, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역 중 도시지역에 속하지 않는 경우. 도시지역에 속하는 경우에는 녹지지역이나 관리지역, 농림지역 등에 해당하는 경우에만 사업용 토지로 인정됩니다.
• 자경한 기간: 토지의 소유기간 중 일정한 비율 이상을 자경한 경우. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하고, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하고, 토지의 소유기간의 40% 이상을 자경한 경우에 사업용 토지로 인정됩니다. 토지의 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우에는 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하고, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하고, 토지의 소유기간의 40% 이상을 자경한 경우에 사업용 토지로 인정됩니다. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하고, 토지의 소유기간의 40% 이상을 자경한 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

 

임야

임야는 다음의 요건을 충족하는 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

• 재촌: 임야 소재지 근처에 직접 거주하고 있는 경우. 임야 소재지에서 30km 이내의 직선거리에 해당하는 지역이나 인접지역에 거주하는 경우에 재촌으로 인정합니다.

목장용지

목장용지는 다음의 요건을 충족하는 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

• 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지로서 공장입지 기준면적 이내 및 용도지역별 적용배율 이내인 경우. 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 속하는 경우에는 도시지역에 편입된 날부터 10년 이내인 경우에만 사업용 토지로 인정됩니다.
• 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우.

농지외의 토지

농지외의 토지는 다음의 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

• 지방세법 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지인 경우.
• 지방세법 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지인 경우.
• 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지인 경우.

주택부속토지

주택부속토지는 다음의 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

• 지방세법에 따라 주택부속토지의 범위에 포함되는 토지인 경우. 주택부속토지의 범위는 주택의 소유자가 주택과 함께 사용하는 토지로서 주택의 면적에 따라 다르게 정해집니다. 예를 들어, 주택의 면적이 85㎡ 이하인 경우에는 주택 면적의 2배 이내, 주택의 면적이 85㎡ 초과 300㎡ 이하인 경우에는 주택 면적의 1.5배 이내, 주택의 면적이 300㎡ 초과인 경우에는 주택 면적의 1배 이내의 토지가 주택부속토지로 인정됩니다.
• 토지의 이용 상황, 소재지, 보유기간, 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지인 경우.

 

별장부속토지

별장부속토지는 다음의 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

• 별장의 소유자가 별장과 함께 사용하는 토지로서 별장의 면적의 1배 이내인 경우. 단, 별장의 면적이 100㎡ 이하인 경우에는 별장 면적의 2배 이내의 토지가 별장부속토지로 인정됩니다.
• 토지의 이용 상황, 소재지, 보유기간, 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지인 경우.

그 밖의 토지

그 밖의 토지는 다음의 경우에 사업용 토지로 인정됩니다.

• 토지의 소유자가 거주 또는 사업과 직접 관련된 토지로서 토지의 용도지역별 적용배율 이내인 경우. 토지의 용도지역별 적용배율은 지방세법 시행령 별표 1에 따라 정해집니다. 예를 들어, 상업지역의 경우에는 1,000㎡ 이내, 공업지역의 경우에는 3,000㎡ 이내, 주거지역의 경우에는 500㎡ 이내의 토지가 사업용 토지로 인정됩니다.
• 토지의 이용 상황, 소재지, 보유기간, 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지인 경우.

비사업용 토지의 양도소득세 계산방법

비사업용 토지를 양도하는 경우에는 양도소득세의 기본세율에 10% 또는 20%를 가산한 중과세율이 적용됩니다. 중과세율의 적용여부와 비율은 토지의 보유기간에 따라 다르게 결정됩니다. 토지의 보유기간은 토지를 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간으로 계산하며, 취득일과 양도일은 각각 제외합니다. 중과세율의 적용여부와 비율은 다음과 같습니다.

• 토지의 보유기간이 1년 미만인 경우: 기본세율에 20%를 가산하여 적용합니다. 예를 들어, 기본세율이 40%인 경우에는 40% + 20% = 60%의 세율이 적용됩니다.
• 토지의 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우: 기본세율에 10%를 가산하여 적용합니다. 예를 들어, 기본세율이 40%인 경우에는 40% + 10% = 50%의 세율이 적용됩니다.
• 토지의 보유기간이 2년 이상인 경우: 기본세율을 그대로 적용합니다. 예를 들어, 기본세율이 40%인 경우에는 40%의 세율이 적용됩니다.

 

비사업용 토지의 양도소득세는 다음의 공식으로 계산할 수 있습니다.

• 양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비) x 중과세율

여기서 양도가액은 토지를 양도한 가격이고, 취득가액은 토지를 취득한 가격이며, 필요경비는 토지의 취득 및 양도와 관련하여 발생한 비용입니다. 필요경비에는 취득세, 등록면허세, 인지세, 취득공시가액증명료, 공부등본료, 증명서발급료, 부동산중개수수료, 변호사수임료, 공사비, 교부세, 양도소득세 등이 포함됩니다.

예를 들어, 2023년 1월 1일에 1억원에 취득한 토지를 2023년 6월 30일에 1.5억원에 양도한 경우에는 양도소득세를 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

양도소득세 = (1.5억원 - 1억원 - 500만원) x 60% = 2.7억원
여기서 500만원은 필요경비로 가정하였습니다. 토지의 보유기간이 1년 미만이므로 기본세율에 20%를 가산한 60%의 세율이 적용되었습니다.