건축물 높이란 무엇인가? 정의와 산정 기준

건축물 높이란 무엇인가? 정의와 산정 기준

 

건축물 높이란?

건축물 높이란 지표면으로부터 건축물 상단까지의 수직거리를 말합니다. 건축물 높이는 건축물의 용도, 지역, 형태, 구조 등에 따라 다양한 방법으로 산정됩니다. 일반적으로 다음과 같은 경우에는 건축물 높이에서 제외하거나 산입하는 부분이 있습니다.

• 1층 전체가 필로티로 구성된 건축물의 경우, 필로티의 층고는 건축물 높이에서 제외하고, 2층부터 산정합니다. 단, 가로구역별 건축물 높이제한 구역 내 일조권 적용을 받는 경우에는 필로티의 층고도 산입합니다.
• 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등의 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8 이하인 경우, 그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 산입합니다. 단, 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6로 적용합니다.
• 지붕마루장식, 굴뚝, 방화벽의 옥상 돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상 돌출물과 난간벽(그 벽면적의 1/2 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)은 산입하지 않습니다.

건축물 높이의 제한과 일조권 적용

건축물 높이를 제한하는 목적은 개별 건축물의 건축안전과 일조, 통풍, 채광, 미관 등 도시 환경 및 토지이용의 효율성을 도모하기 위해서입니다. 건축물 높이의 제한 규정은 크게 다음과 같이 4가지로 구분할 수 있습니다.

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역에서의 높이제한
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지구에서의 높이제한
• 건축법에 따른 건축물의 높이제한
• 건축법에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

용도지역에서의 높이제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 1에 따라 용도지역별로 정해져 있습니다. 예를 들어, 일반주거지역에서는 15m, 일반상업지역에서는 25m, 산업지역에서는 40m 등으로 제한됩니다. 용도지구에서의 높이제한은 용도지구별로 세분화된 기준으로 적용됩니다. 예를 들어, 일반주거지역 내의 일반주거지구에서는 9m, 다가구주거지구에서는 12m, 공동주거지구에서는 15m 등으로 제한됩니다.

 

건축법에 따른 건축물의 높이제한은 건축법 제60조에 따라 건축물의 용도, 구조, 방화 등에 따라 정해져 있습니다. 예를 들어, 목조 건축물은 9m, 철골조 건축물은 15m, 철근콘크리트조 건축물은 60m 등으로 제한됩니다. 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한은 건축법 제61조에 따라 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우나 하나의 대지에 두 동 이상을 건축하는 경우에 적용됩니다. 예를 들어, 전용주거지역 및 일반주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에는 채광 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 합니다.

건축물 높이의 완화와 부동산 시장 영향

건축물 높이의 제한은 도시 환경과 토지이용의 효율성을 위한 것이지만, 때로는 건축물의 품질과 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 단열, 소방 등 건축기준이 강화되면서 층고가 높아져, 건축물 높이기준이 2∼3층의 저층 건축물에도 강화 적용되는 문제가 발생했습니다. 이로 인해 건축물의 층수가 줄어들거나, 층고가 낮아져서 쾌적성이 떨어지는 문제가 있었습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해, 건축물 높이제한 기준이 현행 9m에서 10m로 잠정 10월경 완화될 예정입니다. 이는 건축물의 층수를 유지하면서 층고를 높일 수 있게 하여, 건축물의 품질과 쾌적성을 높이는 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 또한, 건축물의 높이제한 완화는 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.