캡레이트란 무엇인가? 상업용 부동산 투자의 핵심 지표

캡레이트란 무엇인가? 상업용 부동산 투자의 핵심 지표

 

 

캡레이트란?

상업용 부동산 투자를 하려면 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 임대료, 운영비용, 매매가격, 시장수요, 경쟁력, 인플레이션 등 다양한 변수가 투자의 성공과 실패를 좌우합니다. 그러나 이 모든 것을 한 번에 종합적으로 평가할 수 있는 간단하고 명확한 지표가 있습니다. 바로 캡레이트(Cap rate)입니다.

캡레이트는 Capitalization Rate의 약자로, 한국어로는 자본환원율이라고 합니다. 캡레이트는 건물로부터 발생하는 순영업이익(Net Operating Income, NOI)을 건물의 가치(Market Value)로 나눈 비율을 말합니다. 캡레이트는 투자자가 건물을 구입할 때 얼마나 빨리 투자금을 회수할 수 있는지, 건물의 수익성이 얼마나 높은지, 건물의 가치가 얼마나 변동할 수 있는지 등을 쉽게 파악할 수 있게 해줍니다.

캡레이트의 계산 방법과 예시

캡레이트의 계산 방법은 다음과 같습니다.

▶ 캡레이트 = 순영업이익 / 건물의 가치

순영업이익은 건물에서 발생하는 연간 임대수익에서 각종 운영비용을 제한 금액입니다. 운영비용에는 건물의 유지관리 비용, 세금, 보험료 등이 포함됩니다. 단, 건물을 구입하기 위해 차입한 대출금의 이자 등은 운영비용에 포함되지 않습니다.

건물의 가치는 건물의 실제 매매가격이나 감정가격을 의미합니다. 건물의 가치는 시장의 수요와 공급, 경제상황, 인플레이션, 금리 등에 따라 변동될 수 있습니다.

예를 들어, 강남의 한 5층 빌딩을 취득한다고 했을 때 캡레이트를 구해보겠습니다. 아래처럼 현재 총 임대료는 5천만원, 운영비용은 5백만원, 매매가격은 10억원이라고 가정하면 해당 자산의 캡레이트는 4.50%가 됩니다.

● 순영업이익 = 5천만원 - 5백만원 = 4천5백만원 ● 캡레이트 = 4천5백만원 / 10억원 = 0.045 = 4.50%

이 자산을 10억원에 매입했다면 4.50%의 캡레이트로 자산을 매입했다고 말할 수 있습니다. 이는 투자자가 100원을 투자하면 연간 4.5원의 수익을 얻을 수 있다는 의미입니다. 즉, 투자금을 회수하는데 약 22년이 걸린다는 것입니다.

 

캡레이트의 해석과 활용

캡레이트는 투자자가 건물을 구입하거나 매각할 때 중요한 참고 자료가 됩니다. 캡레이트가 높다는 것은 건물의 수익성이 높고, 투자금의 회수기간이 짧다는 것을 의미합니다. 반대로 캡레이트가 낮다는 것은 건물의 수익성이 낮고, 투자금의 회수기간이 길다는 것을 의미합니다.

따라서 투자자는 캡레이트가 높은 건물을 구입하고, 캡레이트가 낮은 건물을 매각하는 것이 이상적입니다. 하지만 캡레이트는 건물의 가치에 따라 변동될 수 있기 때문에, 단순히 캡레이트만 보고 판단하는 것은 위험할 수 있습니다. 캡레이트는 다른 투자지표와 함께 종합적으로 고려해야 합니다.

예를 들어, 부동산을 매각하기 앞서 취득 당시 공실인 3층과 4층에 임차인을 유치해서 임대료를 70,000,000원으로 올린다면 해당 자산의 캡레이트는 6.50%로 올라가게 됩니다.

● 순영업이익 = 70,000,000원 - 5,000,000원 = 65,000,000원 ● 캡레이트 = 65,000,000원 / 10억원 = 0.065 = 6.50%

만약 매도시점에 주변 강남 오피스의 평균 캡레이트가 4.00% 수준으로 하락했다면 이 자산을 얼마에 매각할 수 있을까요? 캡레이트를 거꾸로 계산하면 건물의 가치를 구할 수 있습니다.

● 캡레이트 = 순영업이익 / 건물의 가치 ● 건물의 가치 = 순영업이익 / 캡레이트 ● 건물의 가치 = 65,000,000원 / 0.04 = 16,250,000,000원

약 16억 25백만원으로 부동산 가치가 평가됩니다. 즉, 임대료를 높이고, 시장 캡레이트를 낮추는 방법으로 부동산의 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 인플레이션으로 임대료가 자연스럽게 올라간다면 이 부동산 가치는 그만큼 더 올라가게 될 것입니다. 그래서 캡레이트는 무위험 수익률, 인플레이션, 위험프리미엄으로 구성된다고도 할 수 있습니다.