토지형질변경이란 무엇인가?

토지형질변경이란 무엇인가?

 

토지형질변경이란?

토지형질변경은 부동산 용어로, 토지의 형상을 변경하는 행위를 말합니다. 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하거나, 공유수면을 매립하는 행위도 토지형질변경에 포함됩니다. 토지형질변경은 토지의 이용가치를 높이거나, 토지의 용도를 변경하기 위해 필요한 경우가 많습니다. 하지만 토지형질변경은 임의로 할 수 있는 것이 아니라, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 관할 지자체장의 개발행위허가를 받아야 합니다. 토지형질변경의 절차와 비용은 다음과 같습니다.

토지형질변경의 절차

토지형질변경을 하려면 다음의 절차를 따라야 합니다.

• 토지형질변경의 필요성과 가능성을 파악합니다. 토지형질변경은 토지의 용도지역, 지목, 지형, 지적 등에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 토지이용규제정보서비스에서 토지의 정보를 확인하고, 토지형질변경이 금지대상지인지, 허가 가능한 면적이 얼마인지, 토지형질변경 후의 용도지역이 어떻게 되는지 등을 알아봐야 합니다. 금지대상지는 농지, 역사문화지역, 공원, 녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등이 있습니다. 토지형질변경이 가능한 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 보전녹지지역 등이 있으며, 각 용도지역별로 허가 가능한 면적이 정해져 있습니다. 토지형질변경 후의 용도지역은 토지의 지목변경 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 임야를 절토하여 전으로 만들면 지목변경이 되고, 용도지역도 농림지역에서 주거지역으로 변경될 수 있습니다. 반면, 전을 성토하여 답으로 만들면 지목변경이 되지 않고, 용도지역도 농림지역에서 변동이 없습니다.
• 토지형질변경의 설계도서를 작성합니다. 토지형질변경의 설계도서는 현황측량도, 지적 표시된 현황도상의 공공시설 및 택지조성계획도, 가로계획도, 도선도서, 상하수도계획도, 포장계획도, 토공 포함 구조물설계도, 공사비설계서 등이 있습니다. 설계도서는 토지형질변경의 범위, 방법, 목적, 효과 등을 명확하게 표현해야 합니다. 설계도서는 전문가에게 의뢰하거나, 자가작성할 수 있습니다. 자가작성할 경우에는 토지형질변경 설계도서 작성 매뉴얼을 참고하면 도움이 됩니다.

 

• 토지형질변경의 개발행위허가를 신청합니다. 토지형질변경의 개발행위허가는 관할 지자체의 시.구민원실에 접수합니다. 접수 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.

     - 토지형질변경 개발행위허가신청서
     - 토지형질변경 설계도서
     - 소유권 증빙서류 (등기부등본, 소유권이전증명서 등)
     - 현황사진
     - 그 밖에 필요한 서류 (토지이용규제정보서비스에서 확인한 토지정보, 토지형질변경의 필요성과 목적을 설명한 서면, 토지형질변경 후의 용도지역을 확인한 서면 등)

• 토지형질변경의 심의 및 허가를 받습니다. 토지형질변경의 개발행위허가신청을 접수하면, 관계부서의 협의와 현장조사가 이루어집니다. 협의와 조사의 결과에 따라, 토지형질변경의 내용을 수정하거나 보완해야 할 수 있습니다. 토지형질변경의 심의는 도시계획위원회에서 이루어지며, 심의의 결과에 따라 허가, 보류, 또는 거부의 결정이 내려집니다. 허가를 받으면, 토지형질변경의 사업시행을 시작할 수 있습니다.
• 토지형질변경의 준공을 신고합니다. 토지형질변경의 사업시행이 완료되면, 준공을 신고해야 합니다. 준공을 신고하면, 관계부서의 현장검사가 이루어지며, 준공의 승인이 내려집니다. 준공의 승인을 받으면, 토지형질변경의 과정이 모두 마무리됩니다.

토지형질변경의 비용

 

토지형질변경의 비용은 다음의 항목으로 구성됩니다.

• 토지형질변경 설계도서 작성비용: 토지형질변경의 범위와 난이도에 따라 달라집니다. 전문가에게 의뢰할 경우, 일반적으로 토지형질변경 면적의 1~3% 정도의 비용이 발생합니다. 자가작성할 경우, 비용이 절감될 수 있습니다.
• 토지형질변경 개발행위허가수수료: 토지형질변경 면적에 따라 달라집니다. 토지형질변경 면적이 1,000㎡ 이하일 경우, 1㎡당 1,000원의 수수료가 부과되고, 토지형질변경 면적이 1,000㎡ 초과일 경우, 1,000㎡까지는 1,000원, 초과분은 500원의 수수료가 부과됩니다. 예를 들어, 토지형질변경 면적이 2,000㎡일 경우, 수수료는 1,500,000원입니다.
• 토지형질변경 사업시행비용: 토지형질변경의 방법과 규모에 따라 달라집니다. 절토, 성토, 정지, 포장 등의 토공비용과 구조물설치비용, 상하수도설치비용 등이 포함됩니다. 토공비용은 토지형질변경 면적과 토지의 지형, 토질, 토사량 등에 따라 달라지며, 구조물설치비용과 상하수도설치비용은 설계도서에 따라 달라집니다. 일반적으로 토지형질변경 면적의 10~30% 정도의 비용이 발생합니다. 예를 들어, 토지형질변경 면적이 2,000㎡이고, 토공비용이 1㎡당 10,000원, 구조물설치비용이 1㎡당 5,000원, 상하수도설치비용이 1㎡당 3,000원일 경우, 사업시행비용은 36,000,000원입니다.
• 토지형질변경 준공신고수수료: 토지형질변경 면적에 따라 달라집니다. 토지형질변경 면적이 1,000㎡ 이하일 경우, 1㎡당 500원의 수수료가 부과되고, 토지형질변경 면적이 1,000㎡ 초과일 경우, 1,000㎡까지는 500원, 초과분은 250원의 수수료가 부과됩니다. 예를 들어, 토지형질변경 면적이 2,000㎡일 경우, 수수료는 750,000원입니다.

따라서, 토지형질변경의 총 비용은 설계도서 작성비용, 개발행위허가수수료, 사업시행비용, 준공신고수수료의 합으로 계산됩니다. 예를 들어, 토지형질변경 면적이 2,000㎡이고, 설계도서 작성비용이 4,000,000원, 개발행위허가수수료가 1,500,000원, 사업시행비용이 36,000,000원, 준공신고수수료가 750,000원일 경우, 총 비용은 42,250,000원입니다.

토지형질변경의 장단점

장점:

• 토지형질변경은 토지의 이용가치를 높이고, 토지의 용도를 변경할 수 있습니다. 예를 들어, 농지를 주거지역으로 변경하면, 토지의 가격이 상승하고, 주택이나 상가를 건설할 수 있습니다. 또한, 토지형질변경은 토지의 환경을 개선하고, 토지의 안전성을 높일 수 있습니다. 예를 들어, 경사지를 절토하면, 산사태 위험을 줄이고, 수공사를 설치하면, 침수 위험을 줄일 수 있습니다.

 

단점:

• 토지형질변경은 비용이 많이 들고, 시간이 오래 걸립니다. 토지형질변경은 허가를 받아야 하고, 설계도서를 작성하고, 사업시행하고, 준공신고하고, 지적재조사를 받아야 합니다. 이 과정은 수개월에서 수년에 걸칠 수 있습니다. 또한, 토지형질변경은 토지의 자연성을 해치고, 토지의 생태계를 파괴할 수 있습니다. 예를 들어, 공유수면을 매립하면, 수생식물이나 수중동물의 서식지가 사라지고, 토지의 수분과 온도가 변화할 수 있습니다.

토지형질변경의 주의사항

• 토지형질변경은 허가를 받지 않고 임의로 할 수 없습니다. 허가를 받지 않고 토지형질변경을 하면, 행정처분이나 법적제재를 받을 수 있습니다. 예를 들어, 토지형질변경 면적이 1,000㎡ 이상일 경우, 1㎡당 10,000원의 과태료가 부과되고, 토지형질변경 면적이 10,000㎡ 이상일 경우, 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
• 토지형질변경은 토지의 용도지역, 지목, 지형, 지적 등을 고려해야 합니다. 토지형질변경은 토지의 이용규제에 따라 제한이 있을 수 있으므로, 토지이용규제정보서비스에서 토지의 정보를 확인하고, 토지형질변경이 가능한지, 토지형질변경 후의 용도지역이 어떻게 되는지, 토지형질변경에 따른 지적재조사가 필요한지 등을 알아봐야 합니다.
• 토지형질변경은 토지의 환경과 생태계에 영향을 줄 수 있습니다. 토지형질변경은 토지의 자연성을 해치고, 토지의 생태계를 파괴할 수 있으므로, 토지형질변경의 필요성과 목적을 잘 고려하고, 토지형질변경의 방법과 규모를 적절하게 선택해야 합니다. 또한, 토지형질변경의 과정과 결과에 따라, 환경영향평가나 생태계복원 등의 조치가 필요할 수 있습니다.