수익환원법이란 무엇인가?

수익환원법이란 무엇인가?

 

수익환원법이란?

부동산 수익환원법은 부동산의 가치를 산정하는 방법 중 하나로, 부동산이 장래에 산출할 것으로 예상되는 순수익을 현재가치로 환원하여 구하는 방법이다. 이 방법은 부동산의 가치가 수익에 의해 결정된다고 가정하며, 수익성이 높은 부동산일수록 가치가 높아진다. 수익환원법은 임대용 부동산이나 기업용 부동산 등 수익성이 있는 부동산의 평가에 적합하다.

부동산 수익환원법의 개념과 과정

부동산 수익환원법은 다음과 같은 개념과 과정을 포함한다.

• 가능조소득: 부동산이 최대한 효율적으로 운영되었을 때 얻을 수 있는 총수입이다. 임대료, 광고료, 주차료 등 다양한 항목을 포함한다.
• 공실손실 및 대손충당금: 가능조소득에서 공실률과 대손률을 고려하여 차감하는 금액이다. 공실률은 부동산이 임대되지 않은 비율을, 대손률은 임대료를 받지 못할 확률을 의미한다.
• 유효조소득: 가능조소득에서 공실손실 및 대손충당금을 제외한 실제로 받을 수 있는 순수입이다.
• 영업경비: 부동산의 운영과 관리에 필요한 총비용이다. 유지관리비, 관리비, 세금, 보험료 등 다양한 항목을 포함한다.
• 순영업소득: 유효조소득에서 영업경비를 제외한 순수익이다. 이것이 부동산의 가치를 산정하는 기준이 된다.
• 환원이율: 순영업소득을 현재가치로 환원하기 위한 할인율이다. 이것은 투자자의 요구수익률과 같으며, 시장상황, 위험도, 자본구성 등에 따라 달라진다. 환원이율은 자본수익률과 자본회수율의 합으로 구성된다.
• 자본수익률: 투자자가 투자기간 동안 매년 받는 순영업소득에 대한 수익률이다. 이것은 투자자의 기회비용과 위험도를 반영한다.
• 자본회수율: 투자자가 투자기간 동안 원금을 회수하는 비율이다. 이것은 부동산의 내구성과 잔존가치를 반영한다.
• 수익가격: 순영업소득을 환원이율로 환원하여 구한 현재가치이다. 이것이 부동산의 가치로 평가된다.

부동산 수익환원법의 예시

 

부동산 수익환원법을 적용하기 위해서는 다음과 같은 정보가 필요하다.

• 가능조소득
• 공실손실 및 대손충당금
• 영업경비
• 환원이율

예를 들어, 어떤 상가건물의 가능조소득이 1억원, 공실손실 및 대손충당금이 5%, 영업경비가 30%, 환원이율이 10%라고 가정하자. 이때, 상가건물의 수익가격은 다음과 같이 구할 수 있다.

• 유효조소득 = 가능조소득 - 공실손실 및 대손충당금 = 1억원 - (1억원 X 5%) = 9,500만원
• 순영업소득 = 유효조소득 - 영업경비 = 9,500만원 - (9,500만원 X 30%) = 6,650만원
• 수익가격 = 순영업소득 / 환원이율 = 6,650만원 / 10% = 6억6,500만원

따라서, 상가건물의 가치는 약 6억6,500만원으로 평가할 수 있다.

부동산 수익환원법의 장단점

부동산 수익환원법은 다음과 같은 장단점을 가진다.

• 장점: 부동산의 가치를 장래의 편익의 현재가치라는 본질에 가장 부합하는 방법으로 산정한다. 시장성에 근거하므로 객관적이고 실증적이다. 수익성이 있는 부동산의 평가에 적합하다.
• 단점: 수익성이 없거나 파악하기 어려운 부동산의 평가에 적용하기 곤란하다. 순영업소득과 환원이율을 정확하게 추정하기 어렵다. 과거의 사례에 근거하므로 사후적인 개념에 해당한다.