계약명의신탁이란 무엇인가?

계약명의신탁이란 무엇인가?

 

부동산 계약명의신탁이란?

부동산 거래에서는 매도인과 매수인이 직접 계약을 체결하고 등기를 이전하는 것이 원칙입니다. 하지만 어떤 이유로 매수인이 본인의 명의로 부동산을 취득하지 못하거나 하지 않으려고 할 때, 다른 사람의 명의를 빌려서 부동산을 산다면 이를 부동산 계약명의신탁이라고 합니다. 즉, 매수인인 실권리자가 다른 사람을 명의수탁자로 선정하고, 그 사람과 명의신탁약정을 맺은 후, 그 사람이 매도인과 매매계약을 체결하고 등기를 받아오는 형식의 명의신탁입니다.

부동산 계약명의신탁은 어떻게 구분할 수 있나요?

부동산 계약명의신탁은 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었는지 여부에 따라 선의인 경우와 악의인 경우로 구분할 수 있습니다. 선의인 경우는 매도인이 명의신탁 사실을 전혀 모르고, 단순히 매수인으로 보이는 명의수탁자와 매매계약을 체결하고 등기를 이전한 경우입니다. 악의인 경우는 매도인이 명의신탁 사실을 알면서도 그에 동의하고, 명의수탁자와 매매계약을 체결하고 등기를 이전한 경우입니다.

부동산 계약명의신탁은 어떻게 판단하고 대응해야 하나요?

부동산 계약명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 무효로 규정되어 있습니다. 따라서 명의수탁자가 받아온 등기는 무효가 되고, 원래 소유권은 매도인에게 남아있게 됩니다. 그러나 선의인 경우와 악의인 경우에 따라 그 효과와 대응방법이 달라집니다.

 

• 선의인 경우: 매도인은 명의수탁자에게 무효인 등기를 말소하고 다시 자신에게 이전해달라고 요구할 수 있습니다. 그러나 매도인은 이미 매매대금을 받은 상태이므로, 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행하지 않으면 소유권 이전등기청구권을 행사할 수 없습니다. 또한 명의신탁자는 신원불상으로 등기청구권을 행사할 수 없으므로, 명의수탁자가 제3자에게 처분한 경우에는 손해배상청구권만 남게 됩니다.
• 악의인 경우: 매도인은 명의수탁자에게 등기를 요구할 수 없습니다. 왜냐하면 이미 명의신탁 사실을 알면서 동의한 것이므로, 신의칙에 반하는 행위가 되기 때문입니다. 따라서 명의수탁자가 제3자에게 처분한 경우에도 손해배상청구권만 남게 됩니다.

부동산 계약명의신탁은 어떻게 예방하고 해결할 수 있나요?

부동산 계약명의신탁은 매도인, 명의신탁자, 명의수탁자 모두에게 불이익이나 분쟁을 야기할 수 있습니다. 따라서 부동산 거래를 할 때는 다음과 같은 방법으로 예방하고 해결할 수 있습니다.

• 매도인은 매수인의 신분증을 확인하고, 매매계약서에 매수인의 실명과 주민등록번호를 기재하고, 매매대금을 매수인의 계좌로 입금받는 등 실명거래를 원칙으로 하여야 합니다. 또한 명의신탁 사실을 알게 되면 즉시 거래를 취소하거나 명의신탁자와 직접 계약을 체결하는 등 신속하게 대응하여야 합니다.
• 명의신탁자는 명의수탁자와 명확하고 구체적인 명의신탁약정을 체결하고, 그 내용을 서면으로 작성하여 보관하고, 명의수탁자에게 정기적으로 부동산 관리상황을 보고받는 등 신뢰할 수 있는 관계를 유지하여야 합니다. 또한 명의수탁자가 부동산을 처분하거나 담보제공하는 등의 행위를 하지 않도록 감시하고, 그런 행위가 발생하면 즉시 법적 조치를 취하여야 합니다.
• 명의수탁자는 명의신탁약정을 성실히 이행하고, 부동산에 관한 권리와 의무를 명의신탁자에게 인정하고, 명의신탁자의 지시에 따라 부동산을 관리하고, 필요한 경우 등기를 이전하는 등 협조적인 태도를 보여야 합니다. 또한 명의신탁 사실을 숨기거나 부정하거나, 부동산을 임의로 처분하거나 담보제공하는 등의 행위를 하지 않아야 합니다.

부동산 계약명의신탁은 법률적으로 무효이며, 재산상의 피해뿐만 아니라 형사상 처벌이나 과태료 부과 등의 위험도 있습니다. 따라서 부동산 거래를 할 때는 실명거래를 준수하고, 만약 명의신탁이 발생한 경우에는 변호사와 상담하여 적절한 법률대응을 하는 것이 중요합니다.