임차인의 계약갱신요구권이란 무엇인가?

임차인의 계약갱신요구권이란 무엇인가?

 

 

임차인의 계약갱신요구권이란 임차인이 임대차 계약기간 만료 전에 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말합니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차의 경우, 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 10년의 기간 범위에서 계약갱신요구권을 갖습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차의 경우, 임차인은 계약기간 중 1회에 한하여 2년간 계약을 갱신할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사하기 위해 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 명확한 의사표시를 해야 합니다.

임차인의 계약갱신요구권 행사 방법과 효과는 무엇인가?

임차인의 계약갱신요구권 행사 방법에는 특별한 제한이 없습니다. 구두나 서면으로 임대인에게 계약갱신의 의사를 표시하면 됩니다. 단, 법정기간 내에 행사해야 하며, 명확하고 구체적으로 표시해야 합니다. 예를 들어, "계약기간이 끝나면 다시 계약하고 싶습니다"라고 말하는 것은 갱신요구로 인정되지 않습니다.

임차인의 계약갱신요구권 행사의 효과는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다. 예를 들어, 월세가 100만원이었다면 갱신 시에는 95만원에서 105만원 사이로 조정할 수 있습니다.

임차인의 계약갱신요구권 행사 시 주의할 점은 무엇인가?

 

임차인의 계약갱신요구권 행사 시 주의할 점은 다음과 같습니다.

• 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하므로, 한 번 행사하면 다시 행사할 수 없습니다.
• 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않으므로, 묵시적 갱신 후에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.
• 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는 것은 아니며, 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 단, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생하며, 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.
• 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에는 어떻게 되나요? (’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상) 존재하지 않는 이미지입니다. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요? 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다. ※임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야합니다. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요? 계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.

 

• 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에는 어떻게 되나요? (’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
• 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에는 다음과 같습니다.

     - 임대인이 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺었고, 그 사실을 입증할 수 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권을 부여하지 않습니다. 예를 들어, 임대인이 법 시행 전에 계약금을 수령하거나 계약서를 작성한 경우입니다.
     - 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는 임차인의 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인은 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
     - 임대인이 법 시행 전에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률 (5% 차임 및 보증금 증감상한 적용)에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 단, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.