명의신탁자란 무엇인가?

명의신탁자란 무엇인가?

 

부동산 명의신탁자란 무엇일까요?

부동산 명의신탁자는 부동산에 관한 실제 권리자를 말하는데, 이는 부동산의 등기명의와 다를 수 있습니다. 부동산 명의신탁자는 자신의 부동산을 타인의 명의로 등기하면서도, 그 부동산에 대한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유하거나 취득하기로 한 사람입니다. 이러한 명의신탁은 세금회피나 재산은닉, 부동산 투기 등의 목적으로 많이 이용되었으나, 1995년부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의해 금지되었습니다. 그렇다면, 명의신탁자는 어떻게 자신의 권리를 보호할 수 있을까요? 이에 대해 알아보겠습니다.

부동산 명의신탁자가 알아야 할 3가지

1. 부동산 명의신탁의 유형

부동산 명의신탁에는 크게 3가지 유형이 있습니다. 각 유형별로 효력과 대응방법이 다르므로, 잘 구분해야 합니다.

• 양자간 명의신탁: 부동산 소유자가 타인과 명의신탁약정을 맺고, 그 등기명의를 타인에게 이전하는 형식의 명의신탁입니다. 예를 들어, A씨가 자신이 소유한 아파트를 B씨에게 명의신탁하고, B씨가 등기명의가 되는 경우입니다.
• 3자간 명의신탁: 부동산 취득자가 타인과 명의신탁약정을 맺고, 매도인과 매매계약을 체결하되, 등기를 매도인으로부터 타인에게 직접 이전하는 형식의 명의신탁입니다. 예를 들어, A씨가 B씨와 명의신탁약정을 맺고, C씨로부터 아파트를 구매하되, 등기명의는 B씨로 하는 경우입니다.
• 계약명의신탁: 부동산 취득자가 타인과 명의신탁약정을 맺고, 타인이 매도인과 매매계약을 체결한 후, 그 등기를 타인에게 이전하는 형식의 명의신탁입니다. 예를 들어, A씨가 B씨와 명의신탁약정을 맺고, B씨가 C씨로부터 아파트를 구매하되, 등기명의는 B씨로 하는 경우입니다.

 

2. 부동산 명의신탁의 효력

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따르면, 부동산 명의신탁은 원칙적으로 무효이며, 그에 따른 등기도 무효입니다. 따라서, 명의수탁자는 소유권을 주장할 수 없으며, 제3자에게도 권리를 양도할 수 없습니다. 그러나 일부 경우에는 예외적으로 유효하게 인정될 수 있습니다.

• 양자간 명의신탁: 양자간 명의신탁은 무효이므로, 원래 소유자인 명의신탁자가 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소나 진정명의회복을 위한 이전등기를 청구할 수 있습니다. 단, 명의수탁자가 선의의 제3자에게 부동산을 양도하였다면, 그 양도는 유효하므로, 명의신탁자는 제3자에게 권리를 주장할 수 없습니다.
• 3자간 명의신탁: 3자간 명의신탁은 무효이므로, 원래 소유자인 매도인이 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 그러나 매도인이 명의신탁 약정사실을 알았다면, 그 말소청구권은 소멸됩니다. 또한, 명의신탁자는 매도인과 매매계약을 체결하였으므로, 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있습니다. 이 청구권은 명의수탁자를 대위하여 행사할 수 있으므로, 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소나 진정명의회복을 위한 이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 계약명의신탁: 계약명의신탁은 매도인이 명의신탁 약정사실을 알지 못했다면, 유효하게 인정됩니다. 따라서, 명의수탁자는 소유권을 보유하고 있으며, 제3자에게도 권리를 양도할 수 있습니다. 그러나 매도인이 명의신탁 약정사실을 알았다면, 무효가 되므로, 매도인이 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 이때에도 명의신탁자는 매도인과 매매계약을 체결하였으므로, 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 보유하고 있습니다. 이 청구권은 명의수탁자를 대위하여 행사할 수 있으므로, 명의수탁자에게 소유권이전등기의 말소나 진정명의회복을 위한 이전등기를 청구할 수 있습니다.

 

3. 부동산 명의신탁의 위험

부동산 명의신탁은 법률적으로 금지되어 있으므로, 그에 따른 법적 책임과 위험을 감수해야 합니다.

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따르면, 부동산에 관한 물권을 타인으로부터 취득하거나 취득하려고 하는 자는 그 물권을 자신 또는 그와 동일한 성명으로 등기하여야 합니다. 만일 타인과 명의신탁약정을 하고 그 등기를 타인에게 이전하는 경우, 5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 횡령: 명의수탁자가 명의신탁자의 부동산을 자신의 것으로 취급하거나, 제3자에게 양도하거나 담보로 제공하는 등의 행위를 하면, 횡령죄에 해당할 수 있습니다. 횡령죄는 5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.
• 소유권 분쟁: 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 부동산에 대한 소유권을 주장하는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 명의수탁자가 선의의 제3자에게 부동산을 양도하였다면, 그 제3자와 명의신탁자 사이에도 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 분쟁은 장기간에 걸쳐 해결되기 어렵고, 비용도 많이 들 수 있습니다.
• 세금 문제: 명의신탁자는 부동산을 실제로 취득하였으나, 그 등기를 타인에게 이전하므로, 취득세를 납부하지 않을 수 있습니다. 그러나, 세무당국은 명의신탁 약정사실을 파악하고, 명의신탁자에게 취득세를 추징할 수 있습니다. 또한, 명의수탁자는 부동산을 실제로 소유하지 않았으나, 그 등기를 자신에게 이전받으므로, 재산세를 납부해야 합니다. 이렇게 되면, 명의신탁자와 명의수탁자 모두 세금 부담이 증가할 수 있습니다.