대토란 무엇인가?

대토란 무엇인가?

 

부동산 용어로 대토란 무엇일까요?

대토는 대체 토지의 줄임말로, 국가나 지자체의 개발 사업으로 토지를 수용당한 소유자가 허가 구역 안에 같은 종류의 토지를 구입하는 것을 말합니다. 대토를 하게 되면 어떤 세제 혜택이 있을까요? 대토는 양도소득세의 감면이나 과세 이연을 받을 수 있는 방법입니다. 이 글에서는 대토의 개념과 세제 혜택에 대해 자세히 알아보겠습니다.

대토의 개념과 종류

대토는 토지 수용자가 수용된 토지와 같은 종류의 토지를 취득하는 것을 말합니다. 여기서 말하는 같은 종류의 토지는 농지, 임야, 공장용지 등이 있습니다. 대토를 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

• 허가 구역 안에 있는 토지를 취득해야 합니다. 허가 구역이란 수용된 토지로부터 반경 20km 이내의 지역을 말합니다.
• 수용된 토지와 같은 종류의 토지를 취득해야 합니다. 예를 들어, 농지를 수용당한 경우에는 농지만 취득할 수 있습니다.
• 수용된 토지의 면적의 2/3 이상 또는 양도가액의 1/2 이상의 토지를 취득해야 합니다.
• 수용된 토지를 처분한 날로부터 1년 이내에 취득해야 합니다. 단, 국가에 의한 협의 매수나 수용의 경우에는 2년 이내에 취득할 수 있습니다.

대토는 다음과 같이 두 가지 종류로 나눌 수 있습니다.

• 일반 대토: 일반적인 토지 수용자가 대토를 하는 경우입니다. 일반 대토를 하면 양도소득세의 40%를 감면받을 수 있습니다.
• 농지 대토: 농지 소재지에 4년 이상 거주하면서 직접 경작한 자가 대토를 하는 경우입니다. 농지 대토를 하면 양도소득세를 전액 면제받을 수 있습니다.

대토의 세제 혜택

 

대토를 하게 되면 양도소득세의 감면이나 과세 이연을 받을 수 있습니다. 감면이란 세금을 납부하지 않거나 줄여주는 것을 말하고, 과세 이연이란 세금을 납부할 시기를 미루어주는 것을 말합니다.

양도소득세 감면

양도소득세 감면은 대토한 토지에 해당하는 양도소득세의 일정 비율을 면제해주는 방법입니다. 양도소득세 감면은 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 실거래가액을 신고하고 납부해야 합니다.
• 미등기양도자산이 아니어야 합니다. 미등기양도자산이란 등기하지 않고 실제로 소유권이 이전된 자산을 말합니다.
• 주거지역 등에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지가 아니어야 합니다. 주거지역 등이란 도시지역, 도시지역 외 지역, 도시계획구역, 도시계획구역 외 지역을 말합니다.
• 양도일로부터 직전 5년간 양도소득세 감면을 적용받지 않아야 합니다.

양도소득세 감면의 비율과 한도는 다음과 같습니다.

• 일반 대토: 양도소득세의 40%를 감면받을 수 있습니다. 단, 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며, 2019년 12월 31일까지 양도분은 15%를 감면받을 수 있습니다. 감면한도는 1년간 1억원, 5년간 2억원입니다.
• 농지 대토: 양도소득세를 전액 면제받을 수 있습니다. 단, 농지 대토를 하려면 거주 요건과 경작 요건을 충족해야 합니다. 거주 요건은 새롭게 취득하는 농지의 시·군·구에 거주하거나, 보유농지로부터 직선거리 30km 이내에 거주해야 합니다. 경작 요건은 종전 농지와 새롭게 취득한 농지의 경작 기간이 합산하여 8년 이상이어야 합니다. 또한 근로소득이나 사업소득이 연간 3,700만 원 초과하는 해는 농지를 직접 경작하지 않았다고 판단됩니다.

 

양도소득세 과세 이연

 

양도소득세 과세 이연은 대토한 토지에 해당하는 양도소득세의 납부 시기를 미루어주는 방법입니다. 양도소득세 과세 이연은 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 실거래가액을 신고하고 납부해야 합니다.
• 미등기양도자산이 아니어야 합니다.
• 주거지역 등에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지가 아니어야 합니다.
• 대토한 토지를 처분하지 않아야 합니다.

양도소득세 과세 이연의 기간은 다음과 같습니다.

• 일반 대토: 대토한 토지를 처분할 때까지 과세 이연됩니다. 단, 대토한 토지가 국가나 지자체에 의해 협의 매수나 수용되는 경우에는 처분일로부터 2년 이내에 납부해야 합니다.
• 농지 대토: 대토한 토지를 처분할 때까지 과세 이연됩니다. 단, 대토한 토지가 국가나 지자체에 의해 협의 매수나 수용되는 경우에는 처분일로부터 2년 이내에 납부해야 하며, 그 기간 내에 다시 대토를 하면 과세 이연이 연장됩니다.