시행사란 무엇인가?

시행사란 무엇인가?

 

시행사란?

시행사란 주택, 부동산, 건축물 등이 시공부터 준공까지 발생하는 전체의 과정을 관리 감독하는 업체를 뜻합니다1. 한마디로 실제로 부동산을 개발 기획하는 사업 운영자를 말합니다. 시작부터 전 과정을 구상하며 계획, 기획, 설계 그리고 계약부터 개발계획, 부지 매입, 시에서 취득해야 하는 각종 인허가, 분양공고, 자금조달, 완공까지 모든 과정을 일체 감독 관리하며 이끌어가는 실질적인 사업주체입니다. 그러다 보니, 시행사에선 시공을 맡게 될 시공사를 선정하게 되는 거죠. 보통, 민간사업자는 부동산 개발회사이며 재건축, 재개발은 조합이 됩니다.

시행사의 역할

• 부지 매입: 시장 분석을 통해 적절한 부지를 선정하고 매입하는 과정입니다. 부지의 위치, 면적, 가격, 법적 제약 등을 고려해야 합니다.
• 개발 계획 수립: 부지에 어떤 종류와 규모의 건물을 지을 것인지, 어떤 방식으로 분양할 것인지 등을 결정하는 과정입니다. 건축법, 주택법, 도시계획법 등 관련 법규를 준수해야 합니다.
• 설계 및 인허가 취득: 건물의 구조, 디자인, 기능 등을 결정하고 도면을 작성하는 과정입니다. 건축설계도면심의위원회에 심의를 받고 건축 허가를 받아야 합니다.
• 자금 조달: 건설에 필요한 자금을 조달하는 과정입니다. 금융기관으로부터 대출을 받거나 투자자를 유치할 수 있습니다. 자금 조달 방식에 따라 이자율, 상환기간, 담보 등이 달라집니다.
• 시공사 선정 및 공사 관리: 건물을 짓는 업체인 시공사를 선정하고 도급 계약을 체결하는 과정입니다. 시공사의 신용도, 경력, 기술력 등을 평가해야 합니다. 또한 공사 진행 상황을 점검하고 감리하는 역할도 합니다.

 

• 분양 홍보 및 계약 관리: 건물을 판매하기 위해 분양 공고를 내고 홍보하는 과정입니다. 분양대행사를 통해 분양홍보관을 운영하거나 인터넷, 신문, 방송 등을 통해 광고할 수 있습니다. 또한 분양 계약자와의 계약서 작성, 분양대금 입금 관리, 분양 취소 처리 등을 담당합니다.
• 입주 관리: 건물이 완공되면 입주자들에게 입주 안내서를 발송하고 입주 절차를 안내하는 과정입니다. 입주 전에는 준공검사를 통해 건물의 완성도를 확인하고 하자 보수를 실시합니다. 입주 후에는 A/S 서비스를 제공하고 관리비, 수리비 등을 청구합니다.

시행사의 중요성

시행사는 부동산 개발사업의 성패를 좌우하는 핵심적인 역할을 합니다. 시행사가 잘못된 부지를 매입하거나, 비효율적인 개발 계획을 수립하거나, 설계나 인허가에 문제가 생기거나, 자금 조달에 어려움이 생기거나, 시공사와의 갈등이 발생하거나, 분양 홍보가 부족하거나, 입주 관리가 미흡하다면, 그 결과는 공사 지연, 품질 저하, 분양 실패, 입주 불만 등으로 이어질 수 있습니다. 이러한 문제들은 시행사 뿐만 아니라 시공사, 신탁사, 분양대행사, 분양 계약자 등 모든 관련자들에게 피해를 줄 수 있습니다. 따라서 시행사는 부동산 개발사업의 전 과정을 책임지고 성실히 수행해야 하며, 시장 변화와 고객 요구에 민감하게 대응해야 합니다.

시행사와 관련된 용어들

• 시공사: 건물을 짓는 건설회사로 시행사로부터 위탁 및 수주를 받아 공사 진행합니다. 건설업 면허를 보유하며, 직접적인 건설을 실행하는 곳으로 건물의 설계부터 토목공사 등 건설을 수행합니다3.
• 신탁사: 시행사 및 시공사의 부도 또는 파산 시, 계약자들의 투자금을 안전하게 관리하기 위한 장치입니다. 금융감독의 인가를 받아야만 설립이 가능하며, 재산의 소유권을 맡겨 관리하는 것으로 현재 14개의 신탁사가 있습니다3.
• 분양대행사: 효율적인 분양을 위해 시행사와 계약한 분양전문회사입니다. 분양 관련된 마케팅 홍보 활동을 전담하는 분양전문 회사입니다. 분양