브릿지론이란 무엇인가?

브릿지론이란 무엇인가?

 

브릿지론이란? 투자의향서(LOI), 투자확약서(LOC)

부동산 개발을 위해 필요한 자금을 조달하는 방법 중 하나가 PF (Project Financing) 대출입니다. PF 대출은 프로젝트의 성공 여부에 따라 대출금의 상환이 결정되는 대출 방식으로, 프로젝트의 사업성과 수익성을 평가하여 대출을 실행합니다. 쉽게 말하면 프로젝트가 완료되었을 때의 사업성을 담보로 하여 대출이 일어난다는 뜻으로 이해하시면 됩니다.

PF 대출은 크게 브릿지론 (Bridge Loan)과 본 PF (Main PF)로 구분할 수 있습니다. 브릿지론은 말 그대로 본 PF를 위한 ‘다리’ 역할을 하는 대출이라고 할 수 있습니다. 브릿지론은 본 PF를 실행하기 전에 필요한 자금을 조달하기 위해 사용되는 단기 대출로, 다음과 같은 목적으로 사용될 수 있습니다.

• 토지사용승낙 목적 토지매매 대금 잔금지급
• 인허가 기간을 위한 필요자금
• 본 PF 기표를 위한 자금 지원

브릿지론은 보통 6개월 내외의 짧은 기간 동안 실행되며, 본 PF가 완료되면 상환됩니다. 브릿지론은 본 PF보다 높은 금리가 적용되는 경우가 많습니다. 이는 브릿지론의 기간이 단기이고, 본 PF가 물거품이 되는 경우 회수가 어려운 점, 본 PF보다 설정순위가 나중인 점 등이 고금리의 이유가 되겠습니다.

브릿지론을 신청하기 위해서는 다음과 같은 자료들을 준비하여 금융기관에 제출해야 합니다.

• 부동산 개발을 위한 ‘사업계획서’
• 시공사의 사업참여 의사를 확인하는 ‘의향서’
• 토지매매계약서 또는 소유자의 매도 약정서

 

금융기관에서는 브릿지론 신청이 들어왔을 때 충분한 채권보전 조치들을 전제로 대출을 실행할 것입니다. 다음과 같은 조치들이 은행들이 시행사에게 요구할 수 있는 조건들이 되겠습니다.

• 기초 담보 자산에 대한 신탁사 담보신탁의 1순위 수익권
• 상당기간 이자에 대한 선 예탁, 본 PF를 통한 브릿지론 상환 확약
• 만약을 대비한 시공사의 이자지급보증

본 PF는 인허가 등을 거쳐 본격적으로 부동산 개발 프로젝트를 진행하기 위해 필요한 자금을 조달하는 대출입니다. 본 PF는 보통 2~3년 정도의 중장기 기간 동안 실행되며, 프로젝트의 완료와 분양 등으로 인해 발생하는 수익으로 상환됩니다. 본 PF는 브릿지론보다 낮은 금리가 적용되는 경우가 많습니다. 이는 본 PF가 프로젝트의 성공 여부에 직결되는 대출이고, 본 PF를 통해 브릿지론이 상환되는 구조이기 때문입니다.

본 PF를 신청하기 위해서는 다음과 같은 자료들을 준비하여 금융기관에 제출해야 합니다.

• 사업계획서
• 토지매매계약서
• 시공사로부터 받은 공사도급 계약서

 

금융기관에서는 본 PF 신청이 들어왔을 때 프로젝트의 사업성과 수익성을 평가하여 대출을 실행할 것입니다. 다음과 같은 요소들이 평가의 기준이 될 수 있습니다.

• 토지의 위치, 면적, 용도, 가격 등
• 건축물의 규모, 설계, 품질, 비용 등
• 시장의 수요, 공급, 경쟁, 가격 등
• 시공사의 신용도, 역량, 경험 등
• 시행사의 자금력, 역량, 경험 등

브릿지론과 본 PF는 부동산 개발 프로젝트를 위한 필수적인 금융 방식입니다. 두 대출은 서로 연계되어 있으며, 각각의 목적과 특징을 잘 이해하고 준비하여야 합니다. 또한, 브릿지론과 본 PF를 신청하기 전에는 투자의향서 (LOI)와 투자확약서 (LOC)를 받아야 합니다. 투자의향서는 금융기관이 프로젝트에 대한 투자 의사를 밝힌 서면으로, 대출 조건과 금액 등을 포함합니다. 투자확약서는 금융기관이 프로젝트에 대한 투자 확약을 한 서면으로, 대출 실행에 필요한 조건과 절차 등을 포함합니다. 투자의향서와 투자확약서는 시행사가 프로젝트를 진행하는 데 있어 중요한 자료이므로, 신중하게 검토하고 협상하여야 합니다.