총부채상환비율(DTI;Debt to Income)이란 무엇인가?

총부채상환비율(DTI;Debt to Income)이란 무엇인가?

 

 

DTI는 주택담보대출을 받을 때 차주의 원리금 상환 능력을 고려하여 대출 한도를 정하는 비율로, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율입니다. 이 글에서는 DTI의 뜻, 계산방법, 규제기준, 영향요인, 개선방법 등에 대해 자세히 설명하겠습니다.

DTI란?

DTI는 Debt to Income의 앞글자를 딴 말로, 총부채상환비율을 뜻합니다. 이는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액 (원금+이자)이 차지하는 비율로, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율입니다. 따라서, DTI의 기준이 엄격하게 적용되면 담보물건의 가치가 높더라도 채무자의 연 소득이 낮을 경우에는 대출금액이 적거나 제한이 될 수 있습니다. 정부는 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 이 비율을 사용하고 있는데, 이 비율을 조정함으로써 은행의 무분별한 대출 관행과 채무자의 부실 부채 상환을 방지할 수 있게 됩니다.

DTI 계산방법

DTI 비율을 통한 대출한도 계산방식은 ‘DTI 비율 X 연소득 = 최대 대출 한도’ 입니다. 예를 들어, DTI 비율이 50%이고, 연소득이 7,000만 원이라고 한다면 '0.5 X 70,000,000 = 3,500만 원’이 계산됩니다. 따라서, 이 비율이 적용되어 대출을 받게 된다면 연간 상환하는 원리금이 3,500만 원을 초과하지 않도록 제한이 됩니다.

 

DTI 규제기준

DTI 규제기준은 정부의 거시경제 안정화 정책의 일환으로, 부동산 시장의 과열을 방지하고 금융 시스템의 안정성을 유지하기 위해 설정되는 비율입니다. DTI 규제기준은 지역별, 용도별, 대출종류별로 다르게 적용되며, 정부의 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 현재 적용되고 있는 DTI 규제기준은 다음과 같습니다.

• 서울, 세종, 경기도 일부 지역: 40%
• 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기도 일부 지역: 50%
• 그 외 지역: 60%
• 신혼부부, 다자녀가구, 장애인가구, 국가유공자가구, 신축주택 구입자 등 특별대출: 70%
• 전세자금대출: 40%
• 신용대출: 100%

DTI 영향요인

 

DTI는 대출자의 연소득, 대출금리, 대출기간, 기타 부채 등에 영향을 받습니다. 연소득이 높을수록, 대출금리가 낮을수록, 대출기간이 길수록, 기타 부채가 적을수록 DTI는 낮아지며, 반대로 연소득이 낮을수록, 대출금리가 높을수록, 대출기간이 짧을수록, 기타 부채가 많을수록 DTI는 높아집니다. DTI를 낮추기 위해서는 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.

• 연소득을 증가시키는 방법: 부수입을 창출하거나, 배우자의 소득을 추가하거나, 공적 소득을 활용하는 등의 방법이 있습니다.
• 대출금리를 낮추는 방법: 저금리 상품을 이용하거나, 금리 인하 시점에 대출을 받거나, 금리 할인 혜택을 받을 수 있는 조건을 충족하는 등의 방법이 있습니다.
• 대출기간을 늘리는 방법: 최대한 긴 대출기간을 선택하거나, 중도상환을 자제하거나, 대출 연장을 신청하는 등의 방법이 있습니다.
• 기타 부채를 줄이는 방법: 신용대출, 카드론, 학자금대출 등의 부채를 상환하거나, 부채조정대출을 이용하거나, 부채를 타인에게 양도하는 등의 방법이 있습니다.

DTI 개선방법

 

DTI는 주택담보대출을 받을 때 중요한 지표로, DTI가 낮을수록 대출한도가 높아지고, 대출조건이 유리해집니다. 따라서, DTI를 개선하기 위해서는 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.

• DTI를 낮추기 위한 영향요인을 파악하고, 적절한 조치를 취하는 것입니다. 위에서 언급한 연소득, 대출금리, 대출기간, 기타 부채 등에 대해 자신의 상황에 맞게 개선할 수 있는 방법을 찾아보세요.
• DTI를 낮추기 위한 특별한 정책이나 혜택을 활용하는 것입니다. 예를 들어, 정부의 주택정책에 따라 DTI 규제가 완화되는 경우가 있으므로, 이를 잘 이용하면 DTI를 낮출 수 있습니다. 또한, 특별대출이나 금리 할인 혜택 등을 받을 수 있는 대출자의 자격을 갖추면 DTI를 낮출 수 있습니다.
• DTI를 낮추기 위한 전문가의 도움을 받는 것입니다. DTI는 복잡한 계산과 다양한 요인에 영향을 받기 때문에, 혼자서는 쉽게 개선할 수 없는 경우가 있습니다. 이때는 전문가의 도움을 받아 DTI를 낮추는 방법을 찾아보세요. 예를 들어, 부동산 중개인이나 금융상담사 등에게 상담을 받아 DTI를 낮추는 방법을 알아보세요.