준공업지역이란 무엇인가?

준공업지역이란 무엇인가?

 

 

준공업지역이란?

부동산에 관심이 있는 분들이라면 준공업지역이라는 용어를 들어보셨을 것입니다. 준공업지역은 어떤 곳인지, 어떤 장단점이 있는지, 재건축 시 용적률은 어떻게 적용되는지 등에 대해 궁금하실 것입니다. 이 글에서는 부동산 전문가의 입장에서 준공업지역에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.

준공업지역의 정의

준공업지역이란, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시 지역 중 공업 지역의 하나로써 경공업이나 환경오염이 적은 제조업을 수용하며, 주거/업무/상업 기능을 둘 수 있는 용도 지역을 뜻합니다1. 즉, 공장과 주택, 상가 등이 혼재되어 있는 지역입니다.
준공업지역은 대개 시가화지역에 있거나, 대도시에서는 일반공업지역 또는 전용공업지역에 인접한 곳에 자리해 시가지와의 완충 기능을 수행할 수 있도록 지정됩니다2. 또한 중/소도시에서는 공장을 지원하기 위함을 목적으로 준공업지역을 지정해 공장, 주거시설, 상업시설을 인근에 배치하는 경우를 볼 수 있습니다3.

준공업지역의 장단점

 

장점

• 용적률이 높아서 건축물의 규모를 크게 할 수 있습니다. 준공업지역의 용적률은 200~400%로, 전용공업지역(150~300%)과 일반공업지역(200~350%)보다 높습니다4. 따라서 건축물의 바닥면적 대비 건축물의 총면적 비율이 높아져서 더 많은 면적을 활용할 수 있습니다.
• 다양한 용도로 건축할 수 있습니다. 준공업시설 내 건설 가능한 건축물은 공장을 포함해 업무시설, 제1/2 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설, 수련시설, 운동시설 등이 있습니다5. 즉, 공장 외에도 주거나 상업 등 다른 용도로 건축할 수 있습니다.
• 산단과 연계하여 산단기능을 강화할 수 있습니다. 서울시에 지정된 공업지역은 모두 준공업지역이며, 산단들도 준공업지역 내에 위치하고 있어 실질적으로 서울시의 산업 대부분은 준공업지역에 입지하고 있습니다. 서울시는 2030년까지 4대 산단벨트를 조성하여 첨단산업과 창조산업을 육성하고자 합니다. 이를 통해 준공업지역은 산단과 연계하여 산단기능을 강화하고, 산업의 경쟁력을 높일 수 있습니다.

단점

• 환경오염이 심할 수 있습니다. 준공업지역은 공장과 주거 등이 혼재되어 있어서 공장에서 발생하는 소음, 냄새, 폐기물 등이 주거환경에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 공장에서 사용하는 화학물질이나 가스 등이 누출되거나 폭발할 경우에는 인명피해나 재산피해가 발생할 수 있습니다.
• 규제가 많을 수 있습니다. 준공업지역은 공업지역의 일종이므로, 공장의 설치나 운영에 관한 법률이나 규정을 준수해야 합니다. 예를 들어, 공장의 바닥면적 합계가 5,000m2 이상이면 대규모공장으로 분류되어 대규모공장설치 및 운영에 관한 법률에 따라 신고나 허가를 받아야 합니다. 또한, 공장의 종류나 규모에 따라 환경영향평가나 소음·진동·냄새 등의 측정이 필요할 수 있습니다.

준공업지역의 재건축 용적률

 

준공업지역에서 재건축을 할 때는 기본적으로 준공업지역의 용적률인 200~400%를 적용합니다. 다만, 재건축 대상 건물이 공동주택인 경우에는 도시 및 주거환경정비법에 따라 용적률을 상향 조정할 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법은 도시 및 주거환경의 개선을 위해 재개발·재건축 사업을 추진하는 경우에 용적률 등을 특례로 적용하는 법률입니다. 이 법률에 따라 준공업지역에서 공동주택 재건축을 할 때는 다음과 같은 방식으로 용적률을 상향 조정할 수 있습니다.

• 기본적으로 준공업지역의 용적률인 200~400%를 적용하되, 기존 건물의 용적률이 200% 이상인 경우에는 기존 건물의 용적률을 기준으로 합니다.
• 그리고 다음과 같은 경우에는 용적률을 추가로 상향 조정할 수 있습니다.

     - 공동주택 내 공공임대주택을 10% 이상 배정하는 경우 : 10% 상향
     - 공동주택 내 전용면적 85㎡ 이하 주택을 50% 이상 배정하는 경우 : 10% 상향
     - 공동주택 내 전용면적 60㎡ 이하 주택을 70% 이상 배정하는 경우 : 20% 상향
      - 공동주택 내 전용면적 60㎡ 이하 주택을 100% 배정하는 경우 : 30% 상향