집합건물이란 무엇인가?

집합건물이란 무엇인가?

 

부동산 용어 중에 하나인 집합건물은 많은 사람들이 사용하거나 투자하고 있는 건물의 한 종류입니다. 하지만 집합건물이 무엇인지, 어떤 법률에 따라 관리되는지, 어떤 권리와 의무를 가지는지에 대해서는 잘 알지 못하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 집합건물의 개념과 특징, 그리고 집합건물과 관련된 주요 용어들을 알아보겠습니다.

집합건물의 정의와 종류

집합건물이란 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 정의되는 건물로, 한 동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말합니다. 예를 들어, 오피스, 아파트형 공장, 오피스텔, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있습니다. 이러한 집합건물은 각 부분별로 구분소유권이 존재하며, 각각 소유자가 있습니다. 즉, 각 호수별로 주인을 다르게 해서 개별 등기가 되어 있는 건물이라고 생각하시면 편합니다.

집합건물은 전유부분과 공용부분으로 구성됩니다. 전유부분은 구분소유권의 대상이 되는 독립된 건물부분으로, 각 소유자가 독점적으로 사용할 수 있는 부분입니다. 공용부분은 모든 구분소유자들이 공동으로 소유하고 이용하는 부분으로, 옥상, 계단, 출입구, 복도, 엘리베이터 등이 있습니다. 전유부분과 공용부분의 구분은 건축법에 따라 정해지며, 건축물대장에 기재됩니다.

집합건물의 입주자는 구분소유자와 세입자로 나뉩니다. 구분소유자는 전유부분의 소유권을 가진 자로, 등기부등본에 기재되어 있습니다. 세입자는 구분소유자와 임대차 계약을 체결하여 전유부분을 사용하는 자로, 전입신고를 통해 입주자임을 확인할 수 있습니다.

 

집합건물의 관리와 규정

집합건물의 관리는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’과 '공동주택관리법’에 따라 달라집니다. 일반적으로 공동주택은 의무관리 대상으로 공동주택관리법이 적용되며, 그 외의 집합건물은 집합건물법이 적용됩니다. 의무관리 대상 공동주택은 다음과 같습니다.

• 300세대 이상
• 150세대 이상 (엘리베이터 설치된 경우 또는 지역난방방식의 경우)
• 주상복합아파트 중에서 150세대 이상의 공동주택
• 의무관리 대상 공동주택이 아닌 경우에도 입주자 등의 2/3가 동의하면 공동주택관리법의 적용을 받을 수 있습니다.

집합건물의 관리는 관리단이라는 단체를 통해 이루어집니다. 관리단은 집합건물의 입주한 구분소유자 모두를 가리키며, 관리인은 관리단의 대표자입니다. 관리인은 관리단집회를 통해 선출하고, 관리단 집회와 규약에 따라 단독으로 관리 업무를 수행하거나, 외부 업체에 위탁할 수 있습니다. 관리사무소장은 관리인이 아니라, 관리업체의 직원으로서 관리인의 지시를 받아 업무를 수행하는 자입니다.

 

집합건물의 관리 업무에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 공용부분의 유지보수 및 개선
• 공용시설 및 설비의 운영 및 보전
• 공용부분의 청소 및 소독
• 공용부분의 안전 및 방화
• 공용부분의 조경 및 미관
• 입주자들의 생활 편의 및 복지 증진
• 입주자들 간의 분쟁 조정 및 화합 촉진
• 기타 집합건물의 관리에 필요한 사항

집합건물의 관리에는 비용이 들어갑니다. 이 비용을 부담하는 자는 구분소유자와 세입자입니다. 구분소유자는 전유부분 면적에 비례하여 관리비를 납부하며, 세입자는 임대차 계약에 따라 임대인과 협의하여 납부합니다. 관리비는 관리단집회에서 결정하며, 납부기한과 방법은 규약에 정합니다.