월차임 전환이란 무엇인가?

월차임 전환이란 무엇인가?

 

월차임 전환이란?

월차임 전환이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임(월세)으로 전환하는 것을 말합니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서는 월차임 전환시 적용되는 비율을 제한하고 있습니다. 이 글에서는 월차임 전환의 의미와 법적 근거, 계산 방법, 사례, 주의사항 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

월차임 전환의 의미와 법적 근거

월차임 전환은 임대차 계약을 갱신하거나 재계약할 때, 임대인과 임차인이 합의하여 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 것을 말합니다. 예를 들어, 보증금 1억 원에 월세 50만 원으로 계약한 경우, 보증금 5천만 원에 월세 100만 원으로 전환할 수 있습니다. 이때, 보증금 5천만 원이 월차임으로 전환된 것입니다.

월차임 전환은 임대인과 임차인의 자유로운 계약이지만, 법에서는 월차임 전환시 적용되는 비율을 제한하고 있습니다. 이는 임차인의 보호와 시장의 안정을 위한 조치입니다. 월차임 전환시 적용되는 비율은 주택과 상가에서 다르게 규정되어 있습니다.

 

• 주택의 경우, 주택임대차보호법 제7조의2에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

• 상가의 경우, 상가임대차보호법 제12조에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

월차임 전환의 계산 방법

월차임 전환의 계산 방법은 다음과 같습니다.

• 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 금액을 정합니다. 예를 들어, 보증금 1억 원 중 5천만 원을 월차임으로 전환하고자 한다면, 전환 금액은 5천만 원입니다.
• 전환 금액에 월차임 전환시 적용되는 비율을 곱합니다. 비율은 주택과 상가에서 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 주택의 경우 현재 한국은행 기준금리가 0.5%이고, 대통령령으로 정하는 이율이 2%이므로, 비율은 2.5%입니다. 상가의 경우 현재 한국은행 기준금리가 0.5%이고, 대통령령으로 정하는 배수가 4.5배이므로, 비율은 2.25%입니다.
• 곱한 결과를 12로 나누어 월차임을 구합니다. 예를 들어, 주택의 경우 5천만 원에 2.5%를 곱하면 125만 원이고, 이를 12로 나누면 약 10만 4천 원입니다. 상가의 경우 5천만 원에 2.25%를 곱하면 112만 5천 원이고, 이를 12로 나누면 약 9만 3천 7백 원입니다.
• 구한 월차임을 기존의 월차임에 더하거나 빼서 새로운 월차임을 정합니다. 예를 들어, 주택의 경우 기존의 월차임이 50만 원이었다면, 새로운 월차임은 50만 원에 10만 4천 원을 더한 60만 4천 원이 됩니다. 상가의 경우 기존의 월차임이 100만 원이었다면, 새로운 월차임은 100만 원에 9만 3천 7백 원을 더한 109만 3천 7백 원이 됩니다.

 

월차임 전환의 주의사항

월차임 전환을 할 때는 다음과 같은 주의사항이 있습니다.

• 월차임 전환은 임대인과 임차인의 합의에 따라 가능하며, 어느 한 쪽의 의사에 따라 강제할 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 월차임 전환을 강요하거나, 임차인이 임대인에게 월차임 전환을 요구할 수 없습니다.
• 월차임 전환은 임대차 계약을 갱신하거나 재계약할 때만 가능하며, 임대차 계약 기간 중에는 월차임 전환을 할 수 없습니다. 임대차 계약 기간 중에 월차임 전환을 하려면, 임대인과 임차인이 임대차 계약을 해지하고 새로운 임대차 계약을 체결해야 합니다.
• 월차임 전환을 할 때는 법에서 정한 비율을 준수해야 합니다. 법에서 정한 비율을 초과하는 월차임 전환은 무효입니다. 예를 들어, 주택의 경우 월차임 전환시 적용되는 비율이 2.5%라면, 보증금 1억 원을 월차임으로 전환하면 월차임이 20만 8천 원 증가할 수 있습니다. 만약, 임대인과 임차인이 보증금 1억 원을 월차임으로 전환하면서 월차임을 30만 원 증가시키기로 합의했다면, 이는 법에서 정한 비율을 초과하는 것이므로, 월차임 30만 원 증가분은 무효입니다.
• 월차임 전환을 할 때는 임대차 계약서에 명시해야 합니다. 임대차 계약서에는 월차임 전환의 내용과 그에 따른 월차임의 변동을 구체적으로 기재해야 합니다. 예를 들어, 보증금 1억 원에 월차임 50만 원으로 계약한 경우, 보증금 5천만 원에 월차임 60만 4천 원으로 전환하기로 합의했다면, 임대차 계약서에는 다음과 같이 기재해야 합니다.

보증금은 1억 원이며, 월차임은 50만 원이다. 단, 임대인과 임차인은 보증금 5천만 원을 월차임으로 전환하기로 합의하였으며, 이에 따라 월차임은 60만 4천 원으로 증가한다.