신탁등기란 무엇인가?

신탁등기란 무엇인가?

 

신탁등기란?

신탁등기는 부동산의 소유권이나 담보권 등을 신탁회사에 위탁하고, 그 대가로 수익권증서를 받아 금융기관에서 대출을 받거나 부동산을 관리, 처분, 개발하게 하는 것입니다. 부동산 신탁등기는 다음과 같은 내용으로 구성됩니다.

부동산 신탁등기의 종류

부동산 신탁등기에는 크게 네 가지 종류가 있습니다. 각각의 신탁등기는 다음과 같은 특징을 가집니다.

• 처분신탁: 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 신탁회사가 부동산의 매매를 대행하는 신탁입니다. 처분신탁은 소유권이전등기를 신탁회사의 명의로 하기 때문에, 세금이나 수수료가 절약될 수 있습니다. 또한, 신탁회사가 부동산의 가격, 조건, 계약서 등을 검토하고, 매수인과의 협상을 대행하기 때문에, 위탁자는 신뢰성과 편리성을 누릴 수 있습니다. 하지만, 처분신탁은 신탁계약서에 따라 신탁기간이 정해져 있고, 신탁기간 중에는 부동산을 처분할 수 없습니다. 또한, 신탁회사에 신탁보수를 지불해야 하고, 신탁계약서의 내용을 변경하거나 해지하려면 신탁회사의 동의가 필요합니다.
• 관리신탁: 부동산의 관리를 신탁회사에 위탁하고, 신탁회사가 부동산의 임대, 수선, 세무, 법률 등을 대행하는 신탁입니다. 관리신탁은 부동산의 소유권은 위탁자에게 있고, 신탁회사는 관리권만 가지기 때문에, 위탁자는 언제든지 부동산을 처분할 수 있습니다. 또한, 신탁회사가 부동산의 수익과 비용을 관리하고, 임차인과의 계약, 분쟁, 청산 등을 대행하기 때문에, 위탁자는 안정적인 수익과 편리성을 누릴 수 있습니다. 하지만, 관리신탁은 신탁회사에 신탁보수를 지불해야 하고, 신탁계약서의 내용을 변경하거나 해지하려면 신탁회사의 동의가 필요합니다.
• 개발신탁: 부동산의 개발을 신탁회사에 위탁하고, 신탁회사가 부동산의 건축, 허가, 자금조달, 임대, 처분 등을 대행하는 신탁입니다. 개발신탁은 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 신탁회사가 개발비용을 대신 지불하고, 개발이 완료되면 부동산의 처분수익을 위탁자와 나누는 방식입니다. 개발신탁은 위탁자가 개발에 필요한 자금이나 전문지식이 없어도 부동산을 개발할 수 있고, 신탁회사가 개발의 모든 과정을 대행하기 때문에, 위탁자는 위험과 부담을 줄이고 수익을 높일 수 있습니다. 하지만, 개발신탁은 신탁기간이 길고, 신탁계약서에 따라 신탁회사가 개발의 방식과 내용을 결정할 수 있으며, 개발의 성공여부에 따라 수익이 달라질 수 있습니다. 또한, 신탁회사에 신탁보수를 지불해야 하고, 신탁계약서의 내용을 변경하거나 해지하려면 신탁회사의 동의가 필요합니다 .

 

• 담보신탁: 부동산의 담보권을 신탁회사에 위탁하고, 그 대가로 수익권증서를 받아 금융기관에서 대출을 받는 신탁입니다. 담보신탁은 부동산의 소유권은 위탁자에게 있고, 신탁회사는 담보권만 가지기 때문에, 위탁자는 언제든지 부동산을 처분할 수 있습니다. 또한, 신탁회사가 부동산의 가치를 평가하고, 금융기관과의 협상을 대행하기 때문에, 위탁자는 높은 대출한도와 낮은 금리를 누릴 수 있습니다. 하지만, 담보신탁은 신탁회사에 신탁보수를 지불해야 하고, 신탁계약서의 내용을 변경하거나 해지하려면 신탁회사의 동의가 필요합니다. 또한, 위탁자가 대출금을 상환하지 못하면, 신탁회사가 부동산을 처분하여 금융기관에 대출금을 상환할 수 있습니다 .

부동산 신탁등기의 장단점

장점

• 부동산의 관리, 처분, 개발 등을 전문적으로 대행해주므로, 시간과 비용을 절약하고 편리하게 부동산을 운용할 수 있습니다.
• 부동산의 가치를 높이고, 안정적이고 규모화된 수익을 창출할 수 있습니다.
• 부동산의 세금이나 수수료를 절감할 수 있습니다.
• 부동산의 담보대출 한도를 높이고, 금리를 낮출 수 있습니다.
• 부동산의 소유권이나 담보권을 공시하고, 제3자에게 대항할 수 있습니다.

단점

• 신탁회사에 신탁보수를 지불해야 합니다.
• 신탁계약서의 내용을 변경하거나 해지하려면 신탁회사의 동의가 필요합니다.
• 신탁기간이 정해져 있고, 신탁기간 중에는 부동산을 처분할 수 없는 경우가 있습니다.
• 신탁회사가 부동산의 관리, 처분, 개발 등에 대한 권한을 가지므로, 위탁자의 의사와 다른 결정이 이루어질 수 있습니다.

 

부동산 신탁등기의 절차

 

• 신탁계약서 작성: 위탁자와 신탁회사가 신탁의 종류, 기간, 보수, 조건 등을 정하고, 신탁계약서를 작성합니다. 신탁계약서는 위탁자와 신탁회사가 서명하고, 공증을 받아야 합니다.
• 신탁등기 신청: 신탁회사가 신탁계약서와 관련 서류를 가지고, 부동산이 소재한 지방법원에 신탁등기를 신청합니다. 신탁등기는 부동산의 소유권이나 담보권을 신탁회사의 명의로 공시하고, 제3자에게 대항할 수 있게 하는 등기입니다.
• 신탁등기 완료: 지방법원이 신탁등기를 승인하고, 신탁등기증을 발급하면, 신탁등기가 완료됩니다. 신탁등기증은 신탁의 내용과 범위를 증명하는 서류입니다.
• 신탁의 실행: 신탁등기가 완료되면, 신탁회사가 신탁계약서에 따라 부동산의 관리, 처분, 개발, 담보대출 등을 대행하고, 위탁자에게 수익을 배분하거나 보고합니다. 신탁의 실행은 신탁기간 동안 계속됩니다.
• 신탁의 종료: 신탁기간이 만료되거나, 신탁계약서에 따라 신탁이 해지되면, 신탁이 종료됩니다. 신탁이 종료되면, 신탁회사는 부동산의 소유권이나 담보권을 위탁자에게 반환하고, 신탁등기를 말소하며, 신탁의 결산을 하고, 신탁계약서를 파기합니다.