미등기건물이란 무엇인가?

미등기건물이란 무엇인가?

 

부동산용어 미등기건물이란 무엇일까요?

미등기건물은 건축허가나 신고를 받았지만 등기를 하지 않은 건물이나, 건축허가나 신고를 받지 않고 무단으로 건축한 건물을 말합니다. 미등기건물은 소유권이나 임대차권, 법정지상권 등의 법률적 문제가 많이 발생할 수 있으므로, 부동산 거래에 있어서 주의가 필요합니다. 이 글에서는 미등기건물의 개념과 종류, 매매절차, 주의사항 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

미등기건물의 개념과 종류

미등기건물의 개념

• 미등기건물은 토지와 건물을 완전히 독립된 부동산으로 취급하는 우리나라 민법상의 특수한 현상입니다. 일반적으로 토지와 건물은 동일한 소유자가 소유하고 있으며, 토지와 건물의 소유권 이전은 동시에 이루어집니다. 그러나 미등기건물은 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있으며, 토지와 건물의 소유권 이전은 별도로 이루어집니다. 따라서 미등기건물은 토지와 건물이 분리된 상태로 존재하는 것으로 볼 수 있습니다.
• 미등기건물은 원시취득이라는 방법으로 소유권을 취득할 수 있습니다. 원시취득이란 건물을 신축하면서 자기의 노력과 비용으로 건축한 경우, 그 사람이 건물의 소유권을 처음으로 취득한다는 것을 뜻합니다. 원시취득한 물권은 등기를 하지 않아도 소유권을 인정 받을 수 있습니다. 그러나 등기를 하지 않으면 이를 처분할 수 없습니다. 따라서 원시취득자는 자신의 권리를 보존하기 위해 소유권보존등기라는 등기를 해야 합니다. 소유권보존등기란 미등기 부동산의 소유권 등기를 말하며, 부동산 등기부 표제부에 자신이 소유자로서 기재되도록 하는 등기입니다.

 

미등기건물의 종류

 

미등기건물은 크게 기존무허가건축물, 신발생무허가건축물, 미사용승인건축물로 나눌 수 있습니다.

• 기존무허가건축물: 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 건축물이나 항공사진에 나타난 건축물, 재산세납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축된 것으로 확증되는 건축물, 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85m² 이하의 주거용 건축물, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙 제5조의 규정에 의한 건축물 등을 말합니다. 기존무허가건축물은 이행강제금 부과대상이 아닙니다.
• 신발생무허가건축물: 건축신고나 허가를 받지 않고 무단으로 건축한 건축물로, 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말합니다. 신발생무허가건축물은 이행강제금이 부과됩니다.
• 미사용승인건축물: 관계법령에 따라 건축허가나 신고를 받았으나, 사용승인이나 준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된 건축물을 말합니다. 미사용승인건축물도 이행강제금이 부과됩니다.

미등기건물의 매매절차

미등기건물의 매매계약

• 미등기건물의 매매계약은 일반적인 부동산 매매계약과 비슷하게 진행됩니다. 다만, 미등기건물의 경우에는 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있으므로, 토지와 건물의 소유권을 동시에 취득하기 위해서는 토지소유자와 건물소유자 모두와 매매계약을 체결해야 합니다. 또한, 미등기건물의 경우에는 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리가 존재할 수 있으므로, 그 현황을 사전에 파악하고 계약서에 명시해야 합니다. 또한, 미등기건물은 법적 문제가 발생할 가능성이 높으므로, 계약서에는 법적 문제 발생 시 책임부담과 해결방법을 구체적으로 정해야 합니다.

 

미등기건물의 인도

• 미등기건물의 인도는 일반적인 부동산 인도와 비슷하게 진행됩니다. 다만, 미등기건물의 경우에는 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있으므로, 토지와 건물의 인도를 동시에 받기 위해서는 토지소유자와 건물소유자 모두로부터 인도를 받아야 합니다. 또한, 미등기건물은 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리가 존재할 수 있으므로, 그 현황을 사전에 파악하고 인도시에 제삼자의 동의나 포기를 받아야 합니다. 또한, 미등기건물은 법적 문제가 발생할 가능성이 높으므로, 인도시에는 건축물의 상태와 법적 문제의 유무를 확인하고 인도확인서를 작성해야 합니다.

 

미등기건물의 등기

• 미등기건물의 등기는 일반적인 부동산 등기와 비슷하게 진행됩니다. 다만, 미등기건물의 경우에는 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있으므로, 토지와 건물의 소유권 이전을 동시에 등기하기 위해서는 토지소유자와 건물소유자 모두로부터 등기위임장을 받아야 합니다. 또한, 미등기건물은 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리가 존재할 수 있으므로, 그 권리를 포기하거나 이전하는 등기도 필요할 수 있습니다. 또한, 미등기건물은 법적 문제가 발생할 가능성이 높으므로, 등기시에는 건축물의 법적 문제가 해결되었음을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.

미등기건물의 주의사항

미등기건물은 법적 문제가 많이 발생할 수 있는 부동산입니다. 예를 들어, 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 토지소유자가 건축물을 철거하거나 사용을 제한할 수 있습니다. 또한, 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리가 존재하는 경우에는 그 권리를 침해받을 수 있습니다. 또한, 건축허가나 신고를 받지 않은 경우에는 건축법 위반으로 처벌받거나 이행강제금을 납부해야 할 수 있습니다. 따라서, 미등기건물을 매매하거나 사용하려면 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.

 

미등기건물의 법적 문제를 사전에 파악하고 해결하기

• 미등기건물은 토지와 건물의 소유권, 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리, 건축허가나 신고 여부 등 다양한 법적 문제가 존재할 수 있습니다. 따라서, 미등기건물을 매매하거나 사용하기 전에는 반드시 이러한 법적 문제를 파악하고 해결해야 합니다. 예를 들어, 토지와 건물의 소유권을 확인하기 위해서는 토지대장과 건축무허가대장, 소유권보존등기부 등을 조회해야 하며, 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리를 확인하기 위해서는 임차계약서나 점유확인서 등을 확인해야 합니다. 또한, 건축허가나 신고 여부를 확인하기 위해서는 건축허가서나 건축신고서, 사용승인서 등을 확인해야 합니다.

미등기건물의 매매계약을 철저하게 작성하고 이행하기

• 미등기건물의 매매계약은 일반적인 부동산 매매계약보다 더욱 철저하게 작성하고 이행해야 합니다. 예를 들어, 토지와 건물의 소유자가 다른 경우에는 토지소유자와 건물소유자 모두와 매매계약을 체결해야 하며, 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리가 존재하는 경우에는 그 권리를 포기하거나 이전하는 계약을 체결해야 합니다. 또한, 미등기건물은 법적 문제가 발생할 가능성이 높으므로, 계약서에는 법적 문제 발생 시 책임부담과 해결방법을 구체적으로 정해야 합니다. 또한, 계약서에 명시된 조건과 기한을 엄수하고, 계약금과 잔금의 지급, 건물의 인도와 등기 등의 절차를 정확하게 이행해야 합니다.

미등기건물의 등기를 신속하게 진행하기

• 미등기건물의 등기는 매매계약과 인도 이후에 신속하게 진행해야 합니다. 미등기건물은 등기를 하지 않으면 소유권을 처분할 수 없으며, 제삼자의 침해를 방지할 수 없습니다. 따라서, 미등기건물의 소유권을 확실히 보호하기 위해서는 반드시 소유권보존등기나 소유권이전등기를 해야 합니다. 또한, 임차권이나 점유권 등의 제삼자권리가 존재하는 경우에는 그 권리를 포기하거나 이전하는 등기도 필요할 수 있습니다. 또한, 건축허가나 신고를 받지 않은 경우에는 건축법 위반으로 처벌받거나 이행강제금을 납부해야 할 수 있으므로, 가능한 한 건축허가나 신고를 받거나 법적으로 정화하는 방법을 찾아야 합니다.