자연녹지지역이란 무엇인가?

자연녹지지역이란 무엇인가?

 

자연녹지지역은 우리나라의 국토계획법에 따라 지정된 용도지역 중 하나로, 도시의 녹지공간 확보, 도시의 확산 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역입니다. 자연녹지지역은 자연환경과 생태계를 보호하고, 도시의 생활환경을 개선하며, 토지의 효율적인 이용과 공공복리의 증진에 기여합니다. 이 글에서는 자연녹지지역의 개념과 특징, 건축행위의 제한과 가능성, 투자 가치와 전망 등에 대해 자세히 설명하겠습니다.

자연녹지지역의 개념과 특징

• 자연녹지지역은 용도지역이라는 국토계획법상의 용어로, 토지의 이용과 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
• 용도지역은 토지의 이용과 특성 그리고 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 총 4가지로 분류합니다.
• 도시지역은 주거지역, 공업지역, 상업지역 그리고 녹리지역으로 구분되며, 녹리지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지 지역으로 세부적으로 나뉩니다.
• 자연녹지 지역은 도시의 녹색공간 확보 및 도시의 확산 방지 그리고 장래 도시용 지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서, 불가피한 경우에만 제한적인 개발이 허용되는 지 역입니다.

• 자연녹지 지역은 주로 자연환경 보호와 생태계 복원을 목적으로 지정되며, 대표적으로는자연환경보호지역, 도시자연공원, 생태 보전지역 등이 있습니다.

     *자연환경보호 지역은 특정 자연환경을 보호하기 위해 지정되는 지역이며, 교장, 수질, 수생태, 야생동식물, 천연경관 등이 속합니다.
     *도시 자연공원은 도시내에서 주거인구와 인접성이 좋은 곳에 위치하여, 주거환경의 개선과 주거 삶의 질의 향상에 기여 하기 위해 설정되는 공원으로, 주로 삼나무 숲, 갯벌, 강둑, 논 등이 있습니다.
     *생태보전 지역은 생태계의 다양성과 균형을 유지하기 위해 보전하여야 할 자연환경이나 생태계를 포함하는 지역으로, 주로 산지, 습지, 동굴, 섬 등이 있습니다.

 

자연녹지지역에서의 건축행위의 제한과 가능성

• 자연녹지지역은 개발이 상당히 제한되어 있는 지역이기 때문에 무조건적으로 건축을 할 수 없는 지역은 아니지만 건축할 수 있는 건물에는 한계가 명확합니다.
• 자연녹지지역에서 가능한 행위들은 1차적으로 국토계획법 시행령에서 1차로 허용되는 건축물을 확인 후, 2차로 해당 지역의 지자체 도시계획조례에서 허용되는 건축물을 확인해야 합니다5.
• 국토계획법 시행령에서 정하고 있는 자연녹지지역에서 건축이 가능한 건축물의 종류는 다음과 같습니다.

*단독주택, 제1종 근린생활시설, 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원을 제외한 의료시설, 교육연구시설(직업훈련소 및 학원 제외), 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 교정 및 국방시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지 관련 시설, 관광휴게시설 등

• 자연녹지지역에서는 건축할 수 있는 건물의 종류뿐만 아니라, 건축물의 규모와 높이도 제한을 받습니다. 자연녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하의 제한을 받으며, 도시계획조례에 따라 층수를 정하는 경우를 제외하면 4층 이하의 건물만을 건축할 수 있습니다.
• 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미하며, 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율을 의미합니다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있고, 용적률이 클수록 건물을 높게 지을 수 있습니다.

 

• 예를 들어, 대지면적이 1,000㎡인 땅에 자연녹지지역의 제한인 건폐율 20%, 용적률 100%를 적용하면, 최대로 지을 수 있는 건축면적은 200㎡이고, 최대로 지을 수 있는 연면적은 1,000㎡입니다. 따라서, 200㎡의 건축면적을 가진 건물을 4층으로 지으면, 연면적은 800㎡가 되고, 용적률은 80%가 됩니다. 만약 5층으로 지으면, 연면적은 1,000㎡가 되고, 용적률은 100%가 되지만, 층수 제한에 걸리기 때문에 허가받을 수 없습니다.
• 자연녹지지역에서 건축할 수 있는 건물의 종류와 규모는 국토계획법 시행령과 도시계획조례에 따라 결정되기 때문에, 자연녹지지역에 대한 정확한 정보를 파악하고, 해당 지자체의 도시계획과정에 참여하거나 의견을 제출하는 것이 중요합니다. 또한, 자연녹지지역에서 건축을 하려면 토지의 소유권과 사용권을 확인하고, 건축허가를 받기 전에 환경영향평가와 생태계보전계획 등을 수립하고 이행해야 합니다.