제한능력자란 무엇인가?

제한능력자란 무엇인가?

 

제한능력자란?

부동산 거래를 할 때, 임대인이나 매도인이 누구인지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 그 이유는 임대인이나 매도인이 제한능력자라면, 그들과의 계약은 법적으로 취소될 수 있기 때문입니다. 그렇다면 제한능력자란 무엇일까요? 이 글에서는 부동산용어 제한능력자의 의미와 종류, 그리고 제한능력자와의 부동산 계약 시 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.

제한능력자의 의미

제한능력자란 민법상으로 법률행위를 하기 위해 법정대리인의 동의가 필요한 자를 말합니다. 법률행위란 권리와 의무를 발생시키거나 변경하는 행위로, 예를 들면 계약, 증여, 유언 등이 있습니다. 제한능력자는 법정대리인의 동의 없이 법률행위를 하면, 그 행위는 무효 또는 취소될 수 있습니다. 즉, 제한능력자는 자신의 권리와 의무를 스스로 결정하고 행사할 수 있는 능력이 부족하다고 판단되는 자입니다.

제한능력자의 종류

• 미성년자: 만 19세 미만의 자로, 법정대리인은 기본적으로 친권을 행사하는 부모입니다. 단, 결혼을 한 경우에는 성년으로 보며, 권리만을 얻거나 의무만을 면하는 행위, 처분이 허락된 재산의 처분행위, 영업의 허락을 받은 경우의 그 영업에 관한 행위, 근로계약의 체결과 임금의 청구, 대리행위 등은 법정대리인의 동의 없이도 유효하게 할 수 있습니다.

 

• 피성년후견인: 질병, 장애, 노령 등의 사유로 인해 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 자로, 가정법원의 심판에 의해 성년후견개시가 되어야 합니다. 성년후견인은 피성년후견인의 신상과 재산에 대한 모든 사정을 고려하여 여러 명을 둘 수 있으며, 자연인 이외에 법인도 될 수 있습니다. 성년후견인은 피성년후견인의 재산행위에 관해서는 동의권을 갖지 못하고 직접 대리하여야 하며, 가족법상의 신분행위는 유언을 제외하고 동의권을 갖습니다.
• 피한정후견인: 질병, 장애, 노령 등의 사유로 인해 사무를 처리할 능력이 부족한 자로, 가정법원의 심판에 의해 한정후견개시가 되어야 합니다. 피한정후견인이 한정후견인의 동의를 받아야 하는 행위의 범위를 정할 수 있으며, 청구에 의해 변경할 수 있습니다.
• 피특정후견인: 질병, 장애, 노령 등의 사유로 인해 일시적 후원 또는 특정 사무에 관한 후원이 필요한 자로, 가정법원의 심판에 의해 특정후견개시가 되어야 합니다.

제한능력자와의 부동산 계약 시 주의할 점

• 제한능력자가 속임수로써 자기를 능력자로 믿게 한 경우에는 그 행위를 취소할 수 없습니다. 예를 들어, 미성년자가 주민등록증을 변조하거나 생년월일이 허위로 기재된 인감증명을 제시하여 행사하는 등 적극적으로 기망수단을 쓴 경우에는 사술에 해당합니다. 단순히 침묵하거나 자기가 능력자라고 칭한 것만으로는 사술에 해당하지 않습니다.
• 제한능력자의 취소는 소급무효로 이행한 부분은 부당이득으로 반환해야 합니다. 이 때 현존이익은 유흥비로 탕진한 경우를 제외한 나머지 모두를 반환하는 것입니다.
• 제한능력자의 취소는 절대적으로 선의의 제3자 보호규정이 적용되지 않습니다. 예를 들어, 미성년자가 법정대리인의 동의 없이 자신의 토지를 매도하고, 대금수령과 동시에 소유권 이전등기를 해주었는데, 법정대리인이 취소하였다면, 선의의 제3자인 매수자에게도 대항할 수 있습니다.